provisorische Rechtsöffnung | Rechtsöffnung
Sachverhalt
A. Am 28. Juli 2007 beziehungsweise am 28. August 2007 schlossen T. als Vermieter und X. als Mieterin einen Mietvertrag für das 5½-Zimmer-Wohnhaus „B.“ in Y. ab. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 1'580.-- zuzüglich Fr. 160.-- Nebenkosten, somit total Fr. 1‘740.--, festgelegt. Mietbeginn war gemäss dem Ver- trag der 1. Oktober 2007. Die Kündigungsfrist wurde auf sechs Monate festgelegt. Im Weiteren vereinbarten die Parteien, dass der Vertrag frühestens auf den 30. September 2010 kündbar sei sowie jeweils Ende März beziehungsweise Ende September. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis per 30. September 2010. B. Mit dem am 7. Februar 2011 ausgestellten Zahlungsbefehl mit der Betrei- bungsnummer 2110388 wurde X. vom Betreibungsamt Fünf Dörfer aufgefordert, die Forderung in der Höhe von Fr. 3‘480.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Septem- ber 2010 beziehungsweise 1. Oktober 2010 zu begleichen. Als Forderungsgrund wurden ausstehende Mietzinse für die 5½ - Zimmer - Wohnung „B.“ in Y. für die Monate August 2010 und September 2010 angegeben. Der Zahlungsbefehl wurde X. am 9. Februar 2011 zugestellt, welche gleichentags Rechtsvorschlag erhob. C. Mit Schreiben vom 15. August 2011 gelangte T. an das Bezirksgericht Lan- dquart und ersuchte um provisorische Rechtsöffnung für den in Betreibung gesetz- ten Betrag. D. X. machte von der Möglichkeit, sich schriftlich vernehmen zu lassen, keinen Gebrauch. An der Rechtsöffnungsverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart vom 8. September 2011 nahmen sowohl Rechtsan- walt lic. iur. Andrea Mani als Vertreter von X. als auch T. teil. Der Rechtsvertreter der Schuldnerin beantragte anlässlich dieser Verhandlung die Abweisung des Ge- suchs unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Gesuchstellers. Zur Begründung brachte er verschiedene Gegenforderungen zur Verrechnung. In die- sem Zusammenhang reichte er eine Zusammenstellung der Gegenforderungen in der Höhe von Fr. 4‘293.85 unter Beilage entsprechender Rechnungen zu den Ak- ten. T. hielt vorerst - unter Hinweis auf den schriftlichen Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungsweise 28. August 2007 - unverändert am Rechtsöffnungsbegeh- ren vom 15. August 2011 fest. In seiner Replik anerkannte er schliesslich eine Re- duktion seines Begehrens um Fr. 800.--. Gemäss seinen Angaben umfasse dieser Betrag die Anerkennung von Fr. 500.-- für die Materialaufwendungen von Malera- rbeiten sowie von Fr. 300.-- für einen neuen Teppich, welchen die Mieterin im Ein- familienhaus neu verlegt habe.
Seite 3 — 18 E. Der Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart erkannte mit Rechtsöffnungsentscheid vom 8. September 2011, mitgeteilt am 12. September 2011, in Sachen des T. gegen X., was folgt: „1. In teilweiser Gutheissung des Rechtsöffnungsgesuches wird der von X. in der Betreibung Nr. 2110388 des Betreibungsamtes Fünf Dörfer erhobene Rechtsvorschlag im nachgenannten Umfang beseitigt und T. provisorische Rechtsöffnung erteilt für Fr. 2‘680.00 nebst 5% Verzugs- zins seit 8. Oktober 2010. 2. Die Spruchgebühr in der Höhe von Fr. 300.00 geht zu ¼ zulasten des Gesuchstellers und zu ¾ zulasten der Gesuchsgegnerin. Die gesamte Spruchgebühr wird beim Gesuchsteller in Rechnung gestellt, unter Er- teilung des Regressrechts für Fr. 225.00. Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen. 3. (Rechtsmittelbelehrung). 4. (Mitteilung).“ Begründet wurde dieser Entscheid im Wesentlichen damit, dass der von den Parteien am 28. Juli 2007 unterzeichnete schriftliche Mietvertrag zur Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die ausstehenden Mietzinse für die Monate August 2010 und September 2010 berechtige. Die Gesuchsgegnerin habe erst- mals anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung eine Gegenforderung geltend gemacht. Eine frühere Geltendmachung sei weder behauptet noch nachgewiesen und vom Gesuchsteller zudem bestritten. Hinzu komme, dass beispielsweise die Rechnung der Firma Z. vom 2. August 2011 datiere, obschon die Ausführungen im Oktober 2009 erfolgt seien. Es fehle zudem an jeglichem Nachweis, wonach die Gesuchsgegnerin die Rechnung in der Höhe von Fr. 1‘414.20 bezahlt habe. Das- selbe gelte auch bezüglich der Rechnung der A. in der Höhe von Fr. 359.40. Was die Rechnung für den Kauf und die Montage des Parabolspiegels in der Höhe von Fr. 880.-- anbelange, so könne diese dem Vermieter nicht überwälzt werden. Diesbezüglich fehle der Nachweis, dass der Parabolspiegel in Absprache mit dem Vermieter angeschafft und montiert worden sei und von diesem nach Beendigung des Mietverhältnisses übernommen werden solle. Was schliesslich die von X. per- sönlich ausgestellten Rechnungen - alle datiert vom 10. April 2011 - angehe, handle es sich dabei offensichtlich um Rechnungen, welche im Nachhinein erstellt worden seien. Eine Geltendmachung dieser Forderungen während des Mietver- hältnisses sei nicht glaubhaft dargetan worden. Hinzu komme, dass es sich bei den geltend gemachten Aufwendungen teilweise auch um Arbeiten handle, welche von der Mieterschaft selber ausgeführt werden müssten. Völlig überrissen sei so- dann der bei diesen Rechnungen veranschlagte Stundenlohn von Fr. 82.50, zumal die geltend gemachten Arbeiten entweder von der Mieterin oder von deren Le-
Seite 4 — 18 benspartner ausgeführt worden seien. Zusammenfassend ergebe sich, dass unter Berücksichtigung der anerkannten Reduktion von Fr. 800.-- für den Betrag von Fr. 2‘680.-- provisorische Rechtsöffnung erteilt werden könne. F. Gegen diesen Entscheid erhob X. am 16. September 2011 Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden und stellte folgende Rechtsbegehren: „1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Erteilung der an- begehrten Rechtsöffnung sei zu verweigern. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehr- wertsteuer.“ Die Beschwerdeführerin bringt insbesondere vor, die Vorinstanz sei zu Un- recht davon ausgegangen, dass die erwähnten Gegenforderungen - soweit diese vom Vermieter nicht anerkannt worden seien - nicht glaubhaft dargetan worden seien. Es treffe vielmehr das Gegenteil zu; der Beschwerdeführerin stünden die geltend gemachten Ersatzansprüche gegen den ehemaligen Vermieter zu. Unzu- treffend sei sodann, dass die Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter allesamt erst anlässlich der mündlichen Rechtsöffnungsverhandlung geltend gemacht wor- den seien. Es sei vielmehr so, dass der Vermieter jeweils mündlich auf diese For- derungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mietobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. G. In der Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2011 beantragte der Rechtsver- treter von T. die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Dabei führte er im We- sentlichen aus, die Mietforderung des Vermieters sei durch den Mietvertrag aus- gewiesen und bewiesen. Auf der anderen Seite seien die Gegenforderungen nicht in dem notwendigen Mass glaubhaft gemacht, schon gar nicht bewiesen worden, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sei. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch- tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein- gegangen. II. Erwägungen 1.a) Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR
Seite 5 — 18 320.100] und Art. 251 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubün- den erhoben werden (Art. 321 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 EGzZ- PO). Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen, wobei der ange- fochtene Entscheid beizulegen ist (Art. 321 ZPO). b) Die Beschwerde vom 16. September 2011 gegen den am 12. September 2011 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid vom 8. September 2011 wurde recht- zeitig bei der zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erho- bene Beschwerde ist folglich einzutreten. c) Mit der Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO eine unrichtige Rechts- anwendung (lit. a) einerseits und eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht werden. Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge- schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent- sprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sach- verhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine qualifizierte fehlerhafte Feststellung des Sachverhaltes erforderlich, wobei „offen- sichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 der Bundes- verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist (vgl. Myriam A. Gehri/ Michael Kramer, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 1. Auflage, Zürich 2010, N 2 zu Art. 320; Freiburghaus/ Afheldt, in: Thomas Sutter- Somm (Hrsg.); Franz Hasenböhler (Hrsg.); Christoph Leuenberger (Hrsg.); Kom- mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. zu Art. 320). Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis ist willkürlich, was „offensichtlich unhalt- bar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Wei- se dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft“ (vgl. BGE 112 Ia 119 E. 4 S. 122 und viele andere). d) Gemäss Art. 7 Abs. 1 EGzZPO beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmit- telinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Es entscheidet gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a EGzZPO in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht überschreitet. Im vorliegenden Fall richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid, mit welchem provisorische Rechtsöffnung über den Be- trag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit dem 8. Oktober 2010 erteilt wor-
Seite 6 — 18 den ist. Über die Beschwerde kann demnach in einzelrichterlicher Kompetenz ent- schieden werden. 2.a) Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel anders als bei der Berufung (vgl. Art. 317 ZPO) ausgeschlossen. Die Beschwerde hat im Gegensatz zur Berufung nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Massgebend ist somit der Prozessstoff, wie er im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheides bestanden hat. Das Novenverbot gilt nicht nur bei Verfahren, welche der Verhand- lungsmaxime unterliegen, sondern auch bei jenen, welche vom Untersuchungs- grundsatz beherrscht sind. Zulässig sind hingegen neue rechtliche Erwägungen (vgl. Baker McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, S. 1191; Gasser/Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, Bern 2010, Art. 326 N 1). b) Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Beschwerdegegner reichten zusammen mit der Beschwerde beziehungsweise mit der Beschwerdeantwort zu- sätzliche Dokumente ein, welche der Vorinstanz nicht vorgelegen haben. Die Be- schwerdeführerin reichte eine Rechnung der C. im Umfang von Fr. 359.40 ein. Der Beschwerdegegner legte mit seiner Beschwerdeantwort eine Verfügung des Kreisamtes Domleschg betreffend Wohnhausabnahme, ein Protokoll der Wohn- hausabnahme sowie ein Zusatz-Protokoll zur Wohnhausabnahme inklusive Foto- blatt ein. Diese Dokumente müssen aufgrund des Gesagten unberücksichtigt blei- ben. 3.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die Fra- ge, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit ande- ren Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Be- stand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24; PKG 1995 Nr. 25). b) Gemäss Art. 82 Abs. 1 und Abs. 2 des Schuldbetreibungs- und Konkursge- setzes (SchKG; SR 821.1) ist der Rechtsvorschlag richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf ei- ner durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht, und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung
Seite 7 — 18 als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Unter- gangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen aber mehr als behaup- ten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln darzutun. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern (Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommen- tar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Art. 1-158 SchKG, 2. Auflage, Basel 2010, N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit seiner Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. c) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher ist auch der vorliegende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkom- men zweiseitiger Verträge provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn sich seine Dar- legungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuld- ners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform er- füllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzli- chen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöff- nungstitels. Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Ge- genleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein
Seite 8 — 18 die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern rich- ten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätz- lich für das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Ver- tragsleistung ordnungsgemäss erbracht hat (D. Staehelin, a.a.O., N. 101 ff. zu Art. 82 SchKG). d) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Neben- kosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinba- rung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöff- nung, Diss. Zürich 2000, S. 362 f.). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie einen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) muss der Mieter indessen sub- stantiiert dartun und auch beziffern, wobei ihm nicht verwehrt ist, den Mietzins bei Mängeln am Mietobjekt zu hinterlegen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG; Stücheli, a.a.O., S. 369). Der Schuldner muss die Einrede der mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005; SKG 08 49 vom 16. De- zember 2008; Staehelin, a.a.O., N 105 zu Art. 82). 4.a) Vorliegend stützt sich der Beschwerdeführer zur Begründung seiner in Be- treibung gesetzten Forderung auf den Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungs- weise 28. August 2007. Dieser schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unter- schriftlich anerkannten, fälligen Mietzins während der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar. Die Beschwerdeführe- rin macht in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 geltend, zwar könne ein Mietvertrag grundsätzlich ein Rechtsöff- nungstitel sein, doch setze dies voraus, dass der Vermieter seine Gegenleistung vertragskonform erfülle, was vorliegend nicht der Fall sei. In ihrer Beschwerde führt X. gegenüber ihrem ehemaligen Vermieter diverse Gegenforderungen auf, welche - gemäss ihren eigenen Aussagen - ihre Grundlage im zwischenzeitlich aufgelösten Mietverhältnis hätten und der Erteilung der Rechtsöffnung entgegen- stehen würden. Die genannten Einwendungen der Beschwerdeführerin fallen
Seite 9 — 18 demnach nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöff- nungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. b) Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abgeschlosse- ne Mietvertrag für den in Betreibung gesetzten Betrag eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG darstellt oder ob die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Mängel an der Mietsache beziehungsweise die Einrede der man- gelhaften Vertragserfüllung durch den Vermieter im Sinne der vorangehenden Er- wägungen substantiiert dargelegt und namentlich glaubhaft beziffert worden sind, was zur Folge hätte, dass es an einem gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG fehlen würde und die provisorische Rechtsöffnung demnach zu verweigern wäre. 5.a) Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter we- der zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mie- ter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Für das Entste- hen der einzelnen Mängelrechte (z.B. Herabsetzungsanspruch) bzw. der Mängel- rechtsbehelfe (z.B. Hinterlegung, Ersatzvornahme) ist regelmässig vorausgesetzt, dass der Vermieter Kenntnis von den (nachträglichen) Mängeln an der Mietsache erlangt. Diese Erklärung hat nach einhelliger Lehrmeinung in der Zeit während des Bestehens der Mängel zu erfolgen und muss spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Hat der Mieter die Herabsetzung während der Dauer des Vertragsverhältnisses verlangt, so kann er die sich daraus erge- benden (Rückforderungs-) Ansprüche auch noch nach Beendigung des Mietver- hältnisses (klageweise) geltend machen - dies freilich unter Vorbehalt der Ver- jährung dieser Ansprüche (vgl. Peter Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivil- recht (Zürcher Kommentar) Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 4. Auflage, Zürich 1994, N 10 zu Art. 259a; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar,
3. Auflage, Zürich 2008, N 7 f. zu Art. 259d). Die Pflicht des Mieters, von ihm nicht zu beseitigende Mängel im Sinne von Art. 259a OR anzeigen zu müssen, ergibt sich aus der in Art. 257g OR statuierten Meldepflicht. Obliegen dem Schuldner, der die Leistung entgegengenommen hat, Prüfungs- und Rügepflichten - wie es
Seite 10 — 18 auch vorliegend der Fall ist -, so genügt gemäss der Praxis das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit der Gegenleistung nicht, sondern der Schuldner muss zudem glaubhaft machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge erhoben hat. Die nicht ord- nungsgemässe Erbringung der Gegenleistung hat nur dann Wirkung auf die aner- kannte Schuld, wenn rechtzeitig Mängelrüge erhoben wurde. Das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit ohne Glaubhaftmachung der rechtzeitigen Mängelrüge ist somit eine offensichtlich haltlose Behauptung (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N 104 zu Art. 82; Myriam A. Gehri/ Susanne B. Pfister/ Karl Spühler, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht I, 3. Auflage, Zürich 2004, S. 94). In einem ersten Schritt gilt es demnach nachfolgend zu prüfen, ob die Mieterin glaubhaft darzulegen vermochte, dass sie den Vermieter rechtzeitig im Sinne der vorangehenden Erwägungen über die Mängel an der Mietsache in Kenntnis gesetzt hat. b) Die Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Zeitpunkt, wann sie den Vermieter über die entsprechenden Mängel in Kenntnis gesetzt haben will, gel- tend, dass dieser jeweils mündlich auf die genannten Forderungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mie- tobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. Der Beschwerdegegner hingegen führt aus, dass er erstmals anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart von den genannten Gegenforderungen Kenntnis erlangt habe. Mangels weiterer Anhaltspunkte in den Akten beziehungs- weise zusätzlichen Ausführungen seitens der Beschwerdeführerin ist davon aus- zugehen, dass der Beschwerdegegner von den angeblichen Mängeln an der Miet- sache während der Dauer des Mietverhältnisses beziehungsweise vor der Been- digung des Mietverhältnisses tatsächlich noch keine Kenntnisse hatte. Zumindest gelingt es der Beschwerdeführerin vorliegend nicht, die Rechtzeitigkeit der Män- gelrüge glaubhaft darzulegen. Sämtliche von der Beschwerdeführerin eingereich- ten und persönlich ausgestellten Rechnungen (Rechnungsdatum jeweils 10. April
2011) sowie die Rechnung der Z. (Rechnungsdatum 2. August 2011) als auch die Anmeldung der Zivilklage der A. (7. Januar 2011) enthalten zudem als Datum ei- nen Zeitpunkt, welcher im Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. September 2010 liegt. Vermochte die Beschwerdeführerin nicht glaubhaft darzulegen, dass sie bereits vor Beendigung Mietverhältnisses und damit rechtzei- tig Mängelrüge erhoben hat, ist die Einrede der Beschwerdeführerin in Bezug auf die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung durch den Vermieter bereits aus diesem Grund als haltlos zu qualifizieren; mithin vermögen die Einwendungen die Schuldanerkennung nicht zu entkräften. Die Beschwerde ist somit bereits aus die- sem Grund abzuweisen.
Seite 11 — 18 Der Vollständigkeit halber wird nachfolgend auf die von der Beschwerdefüh- rerin geltend gemachten Mängel beziehungsweise Gegenforderungen dennoch jeweils detailliert näher eingegangen. 6.a) X. bringt in ihrer Beschwerde verschiedene Einwände vor, welche gemäss ihren Ausführungen allesamt eine mangelhafte Erfüllung des Mietvertrages durch den Vermieter betreffen sollen. Sie macht somit Einwendungen geltend, die sich gegen das Vorliegen einer Schuldanerkennung richten. Wie bereits dargelegt, hat die Mieterin den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substan- tiieren und namentlich glaubhaft zu beziffern. Die Einrede der mangelhaften Erfül- lung des Vertrages muss die Schuldnerin zwar nicht beweisen, jedoch substanti- iert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG sowie die entsprechenden Ausführungen unter Erwägung 3.d). Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die Einwände der Beschwerde- führerin diesen Anforderungen zu genügen vermögen. b./1) Bei den Akten findet sich eine Rechnung der Firma Z.. Adressatin der Rechnung ist X.. Die Rechnung betrifft innere Malerarbeiten am Mietobjekt B. 21 in Y. in der Höhe von Fr. 1‘414.20, welche gemäss der Rechnungsstellung im Ok- tober 2009 ausgeführt worden sind. Als Rechnungsdatum wird der 2. August 2011 genannt. In seiner Replik vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Lan- dquart anerkannte der Beschwerdegegner einen Teilbetrag dieser Rechnung im Umfang von Fr. 500.--. In seiner Beschwerdeantwort an das Kantonsgericht von Graubünden vom 3. Oktober 2011 führt er im Weiteren aus, dass diese Rechnung wohl nachträglich eigens zum Zwecke des Beweises im vorliegenden Verfahren erstellt worden sei. Der Vermieter habe den Arbeiten zwar zugestimmt, jedoch ohne Absprache der Kostenübernahme. Vorliegend vermag die Beschwerdeführe- rin diese Gegenforderung - bis auf den anerkannten Betrag - nicht genügend zu substantiieren. Insbesondere fehlt es an Ausführungen in Bezug auf den Grund beziehungsweise die Ursache, welche diese Malerarbeiten nötig gemacht haben. Namentlich ist nicht ersichtlich, ob die Malerarbeiten aufgrund eines Mangels des Mietobjekts im Sinne von Art. 259a OR nötig geworden sind, mithin einen Mangel betreffen, für welchen der Vermieter einzustehen hat und daher einen allfälligen Herabsetzungsanspruch rechtfertigen könnten oder allenfalls doch im Sinne von Art. 259 OR von der Mieterin zu beseitigen gewesen wäre. Schliesslich fehlt es am Nachweis, dass diese Rechnung der Firma Z. von X. auch tatsächlich bezahlt worden ist. Folglich ist festzuhalten, dass die geltend gemachte Gegenforderung bezüglich der Malerarbeiten in der Höhe von Fr. 1‘414.20 - abzüglich des vom Be-
Seite 12 — 18 schwerdegegner anerkannten Betrages in der Höhe von Fr. 500.-- - nicht genü- gend substantiiert dargetan worden ist und damit den Anforderungen an die Ein- rede der Mangelhaftigkeit der Gegenleistung bei synallagmatischen Verträgen nicht zu genügen vermag. b./2) Die Beschwerdeführerin legte im Weiteren ein Schreiben der Firma A. mit dem Titel „Zivilklage“ ein. Gemäss diesem Schreiben forderte diese von X. einen Betrag in der Höhe von Fr. 359.40. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Be- schwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 aus, dass sie diese Rechnung nur bezahlt habe, damit keine zusätzlichen Gerichtskos- ten entstehen würden. Die Arbeiten hätten die Heizungsanlage betroffen, für des- sen mangelfreies Funktionieren der Vermieter verantwortlich sei. Der Beschwer- degegner macht in seiner Beschwerdeantwort demgegenüber geltend, dass ihm nicht bekannt sei, was der Hintergrund dieser Rechnung sei und welche Arbeiten ausgeführt worden seien. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin kann vorlie- gend tatsächlich nicht entnommen werden, was der Grund für die in Rechnung gestellten Arbeiten war beziehungsweise ob ein Mangel vorgelegen hat, welcher vom Vermieter zu verantworten beziehungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin vermag folglich auch diesen Betrag nicht substantiiert darzulegen. Insbesondere hätte die Beschwerdeführerin den Einwand des Mangels an der Heizungsanlage vor dem Rechtsöffnungsrichter zumindest insofern darlegen müssen (eventuell auch mit entsprechenden Beweisen). Soweit X. auf die Rechnung der C. verweist, muss diese aufgrund des im Beschwerdever- fahren herrschenden Novenverbots (vgl. Erwägung 2.a des vorliegenden Ent- scheides) unberücksichtigt bleiben, da diese erst im Beschwerdeverfahren vor dem Kantonsgericht von Graubünden eingereicht worden ist, mithin der Vorinstanz noch nicht vorgelegen hat. Zusammenfassend erweist sich auch diese Gegenfor- derung in Bezug auf die Arbeiten an der Heizungsanlage als ungenügend sub- stantiiert und vermag den Anforderungen an die Einrede der mangelhaften Erfül- lung der Gegenleistung nicht zu genügen. b./3) Selbiges gilt für die Kosten für die Arbeiten in Bezug auf das Anbringen des Parabolspiegels. Gemäss Art. 260a OR kann der Mieter Änderungen und Erneue- rungen an der Mietsache vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Soweit die Mieterin eine Mehrwertentschädigung für die vorgenommenen Er- neuerungen oder Änderungen - vorliegend das Anbringen des Parabolspiegels - verlangt, so verlangt das Gesetz für einen derartigen Entschädigungsanspruch des Mieters die schriftliche Zustimmung des Vermieters (vgl. Art. 260a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 OR; Roger Weber, in Heinrich Honsell/Nedim Peter
Seite 13 — 18 Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Obligationenrecht I, Basler Kommentar, Art. 1- 529, 4. Auflage, Basel 2007, N 5 zu Art. 260a). Die Beschwerdeführerin führt dies- bezüglich aus, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Anbringung eines Para- bolspiegels erteilt habe. Der Beschwerdegegner hingegen macht in seiner Be- schwerdeantwort geltend, dass es an einer diesbezüglichen Vereinbarung fehle. In den Akten finden sich keine Anhaltspunkte, welche eine solche Abrede bestätigen würden. Insbesondere fehlt es an einer schriftlichen Zustimmung seitens des Vermieters im Sinne von Art. 260a OR. Aufgrund dessen ist auch diese Forderung als nicht genügend substantiiert zu qualifizieren. b./4) Eine weitere Gegenforderung betrifft die Neuverlegung des Teppichs. Un- bestritten ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass der Vermieter seine Zustimmung für diese Neuerungsarbeiten erteilt hat. Allerdings sind sich die Par- teien in Bezug auf die Kostenübernahme nicht einig. Gemäss dem bei den Akten liegenden Kaufvertrag hat die Beschwerdeführerin einen Teppich im Wert von Fr. 259.-- gekauft. Der Beschwerdegegner führte anlässlich der Rechtsöffnungsver- handlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart aus, dass bei Mietantritt unter anderem vereinbart worden sei, dass die Mieterin einen neuen Teppich einlegen könne und der Vermieter die Materialaufwendungen übernehme. Dieser Vereinbarung entsprechend anerkennt der Beschwerdegegner vorliegend Fr. 300.-- der gesamten Forderung für die Neuverlegung des Teppichs; dies ob- wohl lediglich Fr. 259.-- belegt sind. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführe- rin belaufen sich die gesamten Kosten für die Neuverlegung des Teppichs auf Fr. 880.25. Dieser Betrag setzt sich aus den Kosten für den Teppich (Fr. 259.--), Kleinmaterial, Reinigungsmittel, Entsorgung (insgesamt Fr. 85.--) und dem dafür aufgewendeten Arbeitsaufwand (Fr. 536.25) zusammen. Die Beschwerdeführerin verlangt, dass der gesamte Betrag im Umfang von Fr. 880.25 vom Vermieter zu übernehmen sei. Vom Beschwerdegegner werden vorliegend jedoch lediglich die Kosten für die Materialaufwendungen anerkannt; dass der Beschwerdegegner den darüber hinaus gehenden Betrag auch zu bezahlen hätte, wird von der Beschwer- deführerin nicht rechtsgenüglich dargetan. Mithin wäre es an der Beschwerdefüh- rerin gelegen, substantiiert darzulegen, auf welche rechtliche Grundlage - Art. 259 OR oder Art. 259a OR - sie diese Forderung stützt, beziehungsweise hätte sie die Grundlage für die Kostenübernahme durch den Vermieter zumindest glaubhaft aufzeigen müssen. Folglich erweist sich auch diese Gegenforderung als unzurei- chend substantiiert und vermag den Anforderung an die Einrede einer mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages, welche sich gegen das Vorliegen eines provisori- schen Rechtsöffnungstitels richtet, nicht zu genügen.
Seite 14 — 18 b./5) Die Beschwerdeführerin reichte sodann verschiedene Rechnungen zu den Akten. Dabei handelt es sich um Rechnungen betreffend die Reparatur für den Briefkasten im Umfang von Fr. 118.35, Aufräumarbeiten im Zusammenhang mit einem Wasserschaden im Heizungsraum in der Höhe von Fr. 352.25 sowie Repa- raturarbeiten an der Holzschopftüre im Umfang von Fr. 176.90. Sämtliche Rech- nungen wurden von X. persönlich ausgestellt und beinhalten insbesondere den Arbeitsaufwand für die genannten Arbeiten, wobei die Mieterin von einem nicht nachvollziehbaren Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 ausgegangen ist. Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden aus, dass es Sache des Vermieters gewesen wäre, die genannten Arbeiten auszuführen. Da sich dieser geweigert habe, hätte man die Arbeiten sel- ber ausgeführt. Der Beschwerdegegner macht hingegen geltend, dass es sich da- bei um Arbeiten handle, welche gemäss Mietvertrag als kleine Unterhaltsarbeiten zu qualifizieren und damit vom Mieter zu tragen seien. Zudem sei der Stundenan- satz völlig überrissen. Gemäss Art. 259 OR hat der Mieter Mängel, die durch klei- ne, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserun- gen behoben werden können, auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Aufwand für Reinigungen oder Ausbesserungen - worunter auch eine Reparatur oder ein Er- satz fallen kann - muss objektiv betrachtet mit einem kleinen Aufwand verbunden sein (vgl. Weber, a.a.O., N 2 zu Art. 259). Demgegenüber hat der Vermieter gemäss Art. 259a OR einen Mangel zu beheben, wenn dieser vom Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen ist. Die Beantwortung der Frage, ob die von der Mieterin geltend gemachten Kosten zur Behebung der ge- nannten Mängel tatsächlich vom Vermieter zu tragen sind oder es sich der Ansicht des Beschwerdegegners entsprechend um kleine Mängel im Sinne von Art. 259 OR handelt, welche der Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann im vor- liegenden provisorischen Rechtsöffnungsverfahren offen gelassen werden, zumal es sich hierbei um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem über die Höhe und den Bestand einer Forderung nicht entschieden werden kann. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess, mit allen zur Verfügung ste- henden Beweismitteln, zu klären. Im vorliegenden Rechtsöffnungsverfahren bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin substantiiert darzutun vermochte, dass die behaupteten Mängel tatsächlich vom Beschwerdegegner zu verantworten bezie- hungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen waren. Aufgrund der Aktenlage so- wie der Ausführungen der Beschwerdeführerin kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass es sich bei den in Rechnung gestellten Arbeiten um Mängel des Mietobjekts handelt, welche tatsächlich auf Kosten des Vermieters zu beseitigen waren. Dabei ist insbesondere nicht ersichtlich, was die Ursache für die
Seite 15 — 18 jeweiligen Mängel an der Mietsache waren, welche die aufgeführten Arbeiten der Beschwerdeführerin nötig gemacht haben. Mithin lassen diese Einwände nicht den Schluss zu, dass der Vermieter aufgrund dieser Mängel seine eigenen Leistungen nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht hätte und daher zur Übernahme der geltend gemachten Kosten zu verpflichten wäre. Im Übrigen erweist sich der ver- wendete Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 als übertrieben. b./6) Schliesslich macht die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden eine Gegenforderung betreffend diverse Garten- arbeiten in der Höhe von Fr. 412.50 geltend. Der Beschwerdegegner führt in sei- ner Beschwerdeantwort diesbezüglich aus, dass es Sache des Mieters sei, den Garten zu besorgen. Bei der Miete eines Einfamilienhauses gehört der Gartenun- terhalt regelmässig zu den Pflichten des Mieters im Rahmen seiner Zuständigkeit für den kleinen Unterhalt im Sinne von Art. 259 OR. Gemäss dieser Bestimmung muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erfor- derliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Orts- gebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Der Umfang der Unterhaltspflicht des Mie- ters bestimmt sich nach Gesetz, Ortsgebrauch oder Vertrag. Das Gesetz spricht von Mängeln, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Rei- nigungen und Ausbesserungen behoben werden können. Daraus folgt vorab, dass nur kleine Reinigungen und nur kleine Ausbesserungen Gegenstand der Unter- haltspflicht des Mieters sein können. Allgemein werden diese umschrieben mit Arbeiten, die vom Mieter ohne grösseren persönlichen oder finanziellen Aufwand ausgeführt werden können. Die gesetzliche Erwähnung des gewöhnlichen Unter- halts macht klar, dass es sich dabei um Arbeiten handelt, die sich aus dem ge- wöhnlichen, dem vertragsmässigen Gebrauch der Mietsache ergeben (vgl. Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 13 zu Art. 259). Ob der Gartenunterhalt vorliegend zu den Pflichten des Mieters im Sinne von Art. 259 OR oder allenfalls doch zu den Pflichten des Vermieters gemäss Art. 256 OR gehört und gegebenenfalls in welchem Umfang, konnte von der Be- schwerdeführerin nicht rechtsgenüglich dargelegt werden. Die Forderung betref- fend den Gartenunterhalt kann folglich nicht leichthin auf eine mangelhafte Ver- tragserfüllung seitens des Vermieters zurückgeführt werden. Im vorliegenden summarischen Rechtsöffnungsverfahren ist im Übrigen über den materiellrechtli- chen Bestand der Forderung zudem nicht zu befinden, weshalb die Frage, wer für den Gartenunterhalt und in welchem Umfang aufzukommen hat, in einem allfälli- gen ordentlichen Prozess zu klären wäre.
Seite 16 — 18 7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abge- schlossene Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungsweise 28. August 2007 als gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die mangelhaf- te Erfüllung des Vertrages durch den Beschwerdegegner erweisen sich allesamt als ungenügend substantiiert und vermögen den Anforderungen an die Einrede der nicht gehörigen Erbringung der Gegenleistung bei zweiseitigen Verträgen nicht zu genügen. Dabei fehlt es insbesondere an Ausführungen in Bezug auf die Ursa- che und den Umfang der geltend gemachten Mängel, weshalb diese nicht ohne Weiteres dem Beschwerdegegner angelastet werden können beziehungsweise diesem die Kosten für die Behebung der Mängel nicht ohne Weiteres auferlegt werden können. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter bei Mängel während der Mietdauer nach Art. 259a ff. OR vorzugehen hat, was eine rechtzeiti- ge Mängelrüge miteinschliesst. Die Beschwerdeführerin vermochte vorliegende nicht glaubhaft darzulegen, dass sie die Mängelrüge rechtzeitig im Sinne der ge- nannten Bestimmung erhoben hat; eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist darüber hinaus unzulässig. Die Vorinstanz durfte die Einwendungen der Be- schwerdeführerin folglich als ungenügend substantiiert qualifizieren, ohne dabei in Willkür zu verfallen (vgl. Erwägung 1.c). Die Beschwerde erweist sich somit insge- samt als unbegründet und ist abzuweisen. Unter Berücksichtigung der anerkann- ten Reduktion von Fr. 800.-- ist daher für den Betrag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit 8. Oktober 2010 die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. 8. An dieser Stelle sei nochmals darauf hinzuweisen, dass es sich beim vor- liegenden Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem lediglich über die Voraussetzungen für eine Vollstreckung auf dem Be- treibungsweg befunden wird und der Rechtsöffnungsrichter über den materiell- rechtlichen Bestand der Forderung nicht zu entscheiden hat. Da die Beschwerde aus den oben ausgeführten Gründen abgewiesen werden muss, kann die Frage, ob der Beschwerdeführerin tatsächlich Mängelrechte aufgrund nachträglicher Mängel am Mietobjekt zustehen oder nicht und ob insbesondere eine Herabset- zung des Mietzinses - und allenfalls in welchem Umfang - gerechtfertigt wäre oder nicht, offen gelassen werden. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess mit allen zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu beantworten. Der Rechtsöffnungsrichter hat im Übrigen - mangels materieller Prüfungsbefugnis - den tatsächlichen allenfalls als Abzug zu berücksichtigenden Betrag auch nicht zu ermitteln (vgl. Stücheli, a.a.O., S. 369).
Seite 17 — 18 9.a) Gemäss Art. 105 Abs. 1 ZPO werden die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Ta- rifen zu. Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Abs. 2). Im Gegensatz zu den Gerichtskosten wird die Parteientschädigung im Allgemeinen nur auf An- trag der betreffenden Partei festgesetzt (Rickli/ Gasser, a.a.O., N 2 zu Art. 105). Die Prozesskosten werden nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens ver- teilt. Wer den Prozess verliert, ist somit zu den Gerichtskosten und zur Bezahlung einer Parteientschädigung zu verurteilen (vgl. Art. 106 ZPO; Rickli/ Gasser, a.a.O., N 1 ff. zu Art. 106). b) Vorliegend wurde die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- der Beschwerdeführerin auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Kon- kurs; GebV SchKG; SR 281.35). Die Beschwerdeführerin hat überdies den Be- schwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen. Den notwendigen Aufwand hat der Beschwerdegegner nicht beziffert. Für die eingereichte Beschwerdeantwort erscheint ein Aufwand von drei Stunden als der Schwierigkeit und Bedeutung der Streitsache angemessen, was bei einem Stundenansatz von Fr. 240.-- zuzüglich 8% Mehrwertsteuer und Spesen ein Betrag in der Höhe von rund Fr. 800.-- ergibt.
Seite 18 — 18 III.
Erwägungen (5 Absätze)
E. 2 Die Spruchgebühr in der Höhe von Fr. 300.00 geht zu ¼ zulasten des Gesuchstellers und zu ¾ zulasten der Gesuchsgegnerin. Die gesamte Spruchgebühr wird beim Gesuchsteller in Rechnung gestellt, unter Er- teilung des Regressrechts für Fr. 225.00. Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen.
E. 3 (Rechtsmittelbelehrung).
E. 4 (Mitteilung).“ Begründet wurde dieser Entscheid im Wesentlichen damit, dass der von den Parteien am 28. Juli 2007 unterzeichnete schriftliche Mietvertrag zur Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die ausstehenden Mietzinse für die Monate August 2010 und September 2010 berechtige. Die Gesuchsgegnerin habe erst- mals anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung eine Gegenforderung geltend gemacht. Eine frühere Geltendmachung sei weder behauptet noch nachgewiesen und vom Gesuchsteller zudem bestritten. Hinzu komme, dass beispielsweise die Rechnung der Firma Z. vom 2. August 2011 datiere, obschon die Ausführungen im Oktober 2009 erfolgt seien. Es fehle zudem an jeglichem Nachweis, wonach die Gesuchsgegnerin die Rechnung in der Höhe von Fr. 1‘414.20 bezahlt habe. Das- selbe gelte auch bezüglich der Rechnung der A. in der Höhe von Fr. 359.40. Was die Rechnung für den Kauf und die Montage des Parabolspiegels in der Höhe von Fr. 880.-- anbelange, so könne diese dem Vermieter nicht überwälzt werden. Diesbezüglich fehle der Nachweis, dass der Parabolspiegel in Absprache mit dem Vermieter angeschafft und montiert worden sei und von diesem nach Beendigung des Mietverhältnisses übernommen werden solle. Was schliesslich die von X. per- sönlich ausgestellten Rechnungen - alle datiert vom 10. April 2011 - angehe, handle es sich dabei offensichtlich um Rechnungen, welche im Nachhinein erstellt worden seien. Eine Geltendmachung dieser Forderungen während des Mietver- hältnisses sei nicht glaubhaft dargetan worden. Hinzu komme, dass es sich bei den geltend gemachten Aufwendungen teilweise auch um Arbeiten handle, welche von der Mieterschaft selber ausgeführt werden müssten. Völlig überrissen sei so- dann der bei diesen Rechnungen veranschlagte Stundenlohn von Fr. 82.50, zumal die geltend gemachten Arbeiten entweder von der Mieterin oder von deren Le-
Seite 4 — 18 benspartner ausgeführt worden seien. Zusammenfassend ergebe sich, dass unter Berücksichtigung der anerkannten Reduktion von Fr. 800.-- für den Betrag von Fr. 2‘680.-- provisorische Rechtsöffnung erteilt werden könne. F. Gegen diesen Entscheid erhob X. am 16. September 2011 Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden und stellte folgende Rechtsbegehren: „1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Erteilung der an- begehrten Rechtsöffnung sei zu verweigern. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehr- wertsteuer.“ Die Beschwerdeführerin bringt insbesondere vor, die Vorinstanz sei zu Un- recht davon ausgegangen, dass die erwähnten Gegenforderungen - soweit diese vom Vermieter nicht anerkannt worden seien - nicht glaubhaft dargetan worden seien. Es treffe vielmehr das Gegenteil zu; der Beschwerdeführerin stünden die geltend gemachten Ersatzansprüche gegen den ehemaligen Vermieter zu. Unzu- treffend sei sodann, dass die Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter allesamt erst anlässlich der mündlichen Rechtsöffnungsverhandlung geltend gemacht wor- den seien. Es sei vielmehr so, dass der Vermieter jeweils mündlich auf diese For- derungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mietobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. G. In der Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2011 beantragte der Rechtsver- treter von T. die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Dabei führte er im We- sentlichen aus, die Mietforderung des Vermieters sei durch den Mietvertrag aus- gewiesen und bewiesen. Auf der anderen Seite seien die Gegenforderungen nicht in dem notwendigen Mass glaubhaft gemacht, schon gar nicht bewiesen worden, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sei. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch- tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein- gegangen. II. Erwägungen 1.a) Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR
Seite 5 — 18 320.100] und Art. 251 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubün- den erhoben werden (Art. 321 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 EGzZ- PO). Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen, wobei der ange- fochtene Entscheid beizulegen ist (Art. 321 ZPO). b) Die Beschwerde vom 16. September 2011 gegen den am 12. September 2011 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid vom 8. September 2011 wurde recht- zeitig bei der zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erho- bene Beschwerde ist folglich einzutreten. c) Mit der Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO eine unrichtige Rechts- anwendung (lit. a) einerseits und eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht werden. Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge- schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent- sprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sach- verhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine qualifizierte fehlerhafte Feststellung des Sachverhaltes erforderlich, wobei „offen- sichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 der Bundes- verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist (vgl. Myriam A. Gehri/ Michael Kramer, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 1. Auflage, Zürich 2010, N 2 zu Art. 320; Freiburghaus/ Afheldt, in: Thomas Sutter- Somm (Hrsg.); Franz Hasenböhler (Hrsg.); Christoph Leuenberger (Hrsg.); Kom- mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. zu Art. 320). Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis ist willkürlich, was „offensichtlich unhalt- bar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Wei- se dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft“ (vgl. BGE 112 Ia 119 E. 4 S. 122 und viele andere). d) Gemäss Art. 7 Abs. 1 EGzZPO beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmit- telinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Es entscheidet gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a EGzZPO in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht überschreitet. Im vorliegenden Fall richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid, mit welchem provisorische Rechtsöffnung über den Be- trag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit dem 8. Oktober 2010 erteilt wor-
Seite 6 — 18 den ist. Über die Beschwerde kann demnach in einzelrichterlicher Kompetenz ent- schieden werden. 2.a) Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel anders als bei der Berufung (vgl. Art. 317 ZPO) ausgeschlossen. Die Beschwerde hat im Gegensatz zur Berufung nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Massgebend ist somit der Prozessstoff, wie er im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheides bestanden hat. Das Novenverbot gilt nicht nur bei Verfahren, welche der Verhand- lungsmaxime unterliegen, sondern auch bei jenen, welche vom Untersuchungs- grundsatz beherrscht sind. Zulässig sind hingegen neue rechtliche Erwägungen (vgl. Baker McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, S. 1191; Gasser/Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, Bern 2010, Art. 326 N 1). b) Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Beschwerdegegner reichten zusammen mit der Beschwerde beziehungsweise mit der Beschwerdeantwort zu- sätzliche Dokumente ein, welche der Vorinstanz nicht vorgelegen haben. Die Be- schwerdeführerin reichte eine Rechnung der C. im Umfang von Fr. 359.40 ein. Der Beschwerdegegner legte mit seiner Beschwerdeantwort eine Verfügung des Kreisamtes Domleschg betreffend Wohnhausabnahme, ein Protokoll der Wohn- hausabnahme sowie ein Zusatz-Protokoll zur Wohnhausabnahme inklusive Foto- blatt ein. Diese Dokumente müssen aufgrund des Gesagten unberücksichtigt blei- ben. 3.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die Fra- ge, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit ande- ren Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Be- stand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24; PKG 1995 Nr. 25). b) Gemäss Art. 82 Abs. 1 und Abs. 2 des Schuldbetreibungs- und Konkursge- setzes (SchKG; SR 821.1) ist der Rechtsvorschlag richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf ei- ner durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht, und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung
Seite 7 — 18 als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Unter- gangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen aber mehr als behaup- ten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln darzutun. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern (Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommen- tar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Art. 1-158 SchKG, 2. Auflage, Basel 2010, N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit seiner Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. c) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher ist auch der vorliegende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkom- men zweiseitiger Verträge provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn sich seine Dar- legungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuld- ners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform er- füllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzli- chen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöff- nungstitels. Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Ge- genleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein
Seite 8 — 18 die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern rich- ten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätz- lich für das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Ver- tragsleistung ordnungsgemäss erbracht hat (D. Staehelin, a.a.O., N. 101 ff. zu Art. 82 SchKG). d) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Neben- kosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinba- rung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöff- nung, Diss. Zürich 2000, S. 362 f.). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie einen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) muss der Mieter indessen sub- stantiiert dartun und auch beziffern, wobei ihm nicht verwehrt ist, den Mietzins bei Mängeln am Mietobjekt zu hinterlegen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG; Stücheli, a.a.O., S. 369). Der Schuldner muss die Einrede der mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005; SKG 08 49 vom 16. De- zember 2008; Staehelin, a.a.O., N 105 zu Art. 82). 4.a) Vorliegend stützt sich der Beschwerdeführer zur Begründung seiner in Be- treibung gesetzten Forderung auf den Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungs- weise 28. August 2007. Dieser schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unter- schriftlich anerkannten, fälligen Mietzins während der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar. Die Beschwerdeführe- rin macht in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 geltend, zwar könne ein Mietvertrag grundsätzlich ein Rechtsöff- nungstitel sein, doch setze dies voraus, dass der Vermieter seine Gegenleistung vertragskonform erfülle, was vorliegend nicht der Fall sei. In ihrer Beschwerde führt X. gegenüber ihrem ehemaligen Vermieter diverse Gegenforderungen auf, welche - gemäss ihren eigenen Aussagen - ihre Grundlage im zwischenzeitlich aufgelösten Mietverhältnis hätten und der Erteilung der Rechtsöffnung entgegen- stehen würden. Die genannten Einwendungen der Beschwerdeführerin fallen
Seite 9 — 18 demnach nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöff- nungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. b) Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abgeschlosse- ne Mietvertrag für den in Betreibung gesetzten Betrag eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG darstellt oder ob die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Mängel an der Mietsache beziehungsweise die Einrede der man- gelhaften Vertragserfüllung durch den Vermieter im Sinne der vorangehenden Er- wägungen substantiiert dargelegt und namentlich glaubhaft beziffert worden sind, was zur Folge hätte, dass es an einem gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG fehlen würde und die provisorische Rechtsöffnung demnach zu verweigern wäre. 5.a) Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter we- der zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mie- ter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Für das Entste- hen der einzelnen Mängelrechte (z.B. Herabsetzungsanspruch) bzw. der Mängel- rechtsbehelfe (z.B. Hinterlegung, Ersatzvornahme) ist regelmässig vorausgesetzt, dass der Vermieter Kenntnis von den (nachträglichen) Mängeln an der Mietsache erlangt. Diese Erklärung hat nach einhelliger Lehrmeinung in der Zeit während des Bestehens der Mängel zu erfolgen und muss spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Hat der Mieter die Herabsetzung während der Dauer des Vertragsverhältnisses verlangt, so kann er die sich daraus erge- benden (Rückforderungs-) Ansprüche auch noch nach Beendigung des Mietver- hältnisses (klageweise) geltend machen - dies freilich unter Vorbehalt der Ver- jährung dieser Ansprüche (vgl. Peter Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivil- recht (Zürcher Kommentar) Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 4. Auflage, Zürich 1994, N 10 zu Art. 259a; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar,
3. Auflage, Zürich 2008, N 7 f. zu Art. 259d). Die Pflicht des Mieters, von ihm nicht zu beseitigende Mängel im Sinne von Art. 259a OR anzeigen zu müssen, ergibt sich aus der in Art. 257g OR statuierten Meldepflicht. Obliegen dem Schuldner, der die Leistung entgegengenommen hat, Prüfungs- und Rügepflichten - wie es
Seite 10 — 18 auch vorliegend der Fall ist -, so genügt gemäss der Praxis das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit der Gegenleistung nicht, sondern der Schuldner muss zudem glaubhaft machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge erhoben hat. Die nicht ord- nungsgemässe Erbringung der Gegenleistung hat nur dann Wirkung auf die aner- kannte Schuld, wenn rechtzeitig Mängelrüge erhoben wurde. Das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit ohne Glaubhaftmachung der rechtzeitigen Mängelrüge ist somit eine offensichtlich haltlose Behauptung (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N 104 zu Art. 82; Myriam A. Gehri/ Susanne B. Pfister/ Karl Spühler, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht I, 3. Auflage, Zürich 2004, S. 94). In einem ersten Schritt gilt es demnach nachfolgend zu prüfen, ob die Mieterin glaubhaft darzulegen vermochte, dass sie den Vermieter rechtzeitig im Sinne der vorangehenden Erwägungen über die Mängel an der Mietsache in Kenntnis gesetzt hat. b) Die Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Zeitpunkt, wann sie den Vermieter über die entsprechenden Mängel in Kenntnis gesetzt haben will, gel- tend, dass dieser jeweils mündlich auf die genannten Forderungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mie- tobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. Der Beschwerdegegner hingegen führt aus, dass er erstmals anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart von den genannten Gegenforderungen Kenntnis erlangt habe. Mangels weiterer Anhaltspunkte in den Akten beziehungs- weise zusätzlichen Ausführungen seitens der Beschwerdeführerin ist davon aus- zugehen, dass der Beschwerdegegner von den angeblichen Mängeln an der Miet- sache während der Dauer des Mietverhältnisses beziehungsweise vor der Been- digung des Mietverhältnisses tatsächlich noch keine Kenntnisse hatte. Zumindest gelingt es der Beschwerdeführerin vorliegend nicht, die Rechtzeitigkeit der Män- gelrüge glaubhaft darzulegen. Sämtliche von der Beschwerdeführerin eingereich- ten und persönlich ausgestellten Rechnungen (Rechnungsdatum jeweils 10. April
2011) sowie die Rechnung der Z. (Rechnungsdatum 2. August 2011) als auch die Anmeldung der Zivilklage der A. (7. Januar 2011) enthalten zudem als Datum ei- nen Zeitpunkt, welcher im Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. September 2010 liegt. Vermochte die Beschwerdeführerin nicht glaubhaft darzulegen, dass sie bereits vor Beendigung Mietverhältnisses und damit rechtzei- tig Mängelrüge erhoben hat, ist die Einrede der Beschwerdeführerin in Bezug auf die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung durch den Vermieter bereits aus diesem Grund als haltlos zu qualifizieren; mithin vermögen die Einwendungen die Schuldanerkennung nicht zu entkräften. Die Beschwerde ist somit bereits aus die- sem Grund abzuweisen.
Seite 11 — 18 Der Vollständigkeit halber wird nachfolgend auf die von der Beschwerdefüh- rerin geltend gemachten Mängel beziehungsweise Gegenforderungen dennoch jeweils detailliert näher eingegangen. 6.a) X. bringt in ihrer Beschwerde verschiedene Einwände vor, welche gemäss ihren Ausführungen allesamt eine mangelhafte Erfüllung des Mietvertrages durch den Vermieter betreffen sollen. Sie macht somit Einwendungen geltend, die sich gegen das Vorliegen einer Schuldanerkennung richten. Wie bereits dargelegt, hat die Mieterin den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substan- tiieren und namentlich glaubhaft zu beziffern. Die Einrede der mangelhaften Erfül- lung des Vertrages muss die Schuldnerin zwar nicht beweisen, jedoch substanti- iert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG sowie die entsprechenden Ausführungen unter Erwägung 3.d). Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die Einwände der Beschwerde- führerin diesen Anforderungen zu genügen vermögen. b./1) Bei den Akten findet sich eine Rechnung der Firma Z.. Adressatin der Rechnung ist X.. Die Rechnung betrifft innere Malerarbeiten am Mietobjekt B. 21 in Y. in der Höhe von Fr. 1‘414.20, welche gemäss der Rechnungsstellung im Ok- tober 2009 ausgeführt worden sind. Als Rechnungsdatum wird der 2. August 2011 genannt. In seiner Replik vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Lan- dquart anerkannte der Beschwerdegegner einen Teilbetrag dieser Rechnung im Umfang von Fr. 500.--. In seiner Beschwerdeantwort an das Kantonsgericht von Graubünden vom 3. Oktober 2011 führt er im Weiteren aus, dass diese Rechnung wohl nachträglich eigens zum Zwecke des Beweises im vorliegenden Verfahren erstellt worden sei. Der Vermieter habe den Arbeiten zwar zugestimmt, jedoch ohne Absprache der Kostenübernahme. Vorliegend vermag die Beschwerdeführe- rin diese Gegenforderung - bis auf den anerkannten Betrag - nicht genügend zu substantiieren. Insbesondere fehlt es an Ausführungen in Bezug auf den Grund beziehungsweise die Ursache, welche diese Malerarbeiten nötig gemacht haben. Namentlich ist nicht ersichtlich, ob die Malerarbeiten aufgrund eines Mangels des Mietobjekts im Sinne von Art. 259a OR nötig geworden sind, mithin einen Mangel betreffen, für welchen der Vermieter einzustehen hat und daher einen allfälligen Herabsetzungsanspruch rechtfertigen könnten oder allenfalls doch im Sinne von Art. 259 OR von der Mieterin zu beseitigen gewesen wäre. Schliesslich fehlt es am Nachweis, dass diese Rechnung der Firma Z. von X. auch tatsächlich bezahlt worden ist. Folglich ist festzuhalten, dass die geltend gemachte Gegenforderung bezüglich der Malerarbeiten in der Höhe von Fr. 1‘414.20 - abzüglich des vom Be-
Seite 12 — 18 schwerdegegner anerkannten Betrages in der Höhe von Fr. 500.-- - nicht genü- gend substantiiert dargetan worden ist und damit den Anforderungen an die Ein- rede der Mangelhaftigkeit der Gegenleistung bei synallagmatischen Verträgen nicht zu genügen vermag. b./2) Die Beschwerdeführerin legte im Weiteren ein Schreiben der Firma A. mit dem Titel „Zivilklage“ ein. Gemäss diesem Schreiben forderte diese von X. einen Betrag in der Höhe von Fr. 359.40. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Be- schwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 aus, dass sie diese Rechnung nur bezahlt habe, damit keine zusätzlichen Gerichtskos- ten entstehen würden. Die Arbeiten hätten die Heizungsanlage betroffen, für des- sen mangelfreies Funktionieren der Vermieter verantwortlich sei. Der Beschwer- degegner macht in seiner Beschwerdeantwort demgegenüber geltend, dass ihm nicht bekannt sei, was der Hintergrund dieser Rechnung sei und welche Arbeiten ausgeführt worden seien. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin kann vorlie- gend tatsächlich nicht entnommen werden, was der Grund für die in Rechnung gestellten Arbeiten war beziehungsweise ob ein Mangel vorgelegen hat, welcher vom Vermieter zu verantworten beziehungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin vermag folglich auch diesen Betrag nicht substantiiert darzulegen. Insbesondere hätte die Beschwerdeführerin den Einwand des Mangels an der Heizungsanlage vor dem Rechtsöffnungsrichter zumindest insofern darlegen müssen (eventuell auch mit entsprechenden Beweisen). Soweit X. auf die Rechnung der C. verweist, muss diese aufgrund des im Beschwerdever- fahren herrschenden Novenverbots (vgl. Erwägung 2.a des vorliegenden Ent- scheides) unberücksichtigt bleiben, da diese erst im Beschwerdeverfahren vor dem Kantonsgericht von Graubünden eingereicht worden ist, mithin der Vorinstanz noch nicht vorgelegen hat. Zusammenfassend erweist sich auch diese Gegenfor- derung in Bezug auf die Arbeiten an der Heizungsanlage als ungenügend sub- stantiiert und vermag den Anforderungen an die Einrede der mangelhaften Erfül- lung der Gegenleistung nicht zu genügen. b./3) Selbiges gilt für die Kosten für die Arbeiten in Bezug auf das Anbringen des Parabolspiegels. Gemäss Art. 260a OR kann der Mieter Änderungen und Erneue- rungen an der Mietsache vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Soweit die Mieterin eine Mehrwertentschädigung für die vorgenommenen Er- neuerungen oder Änderungen - vorliegend das Anbringen des Parabolspiegels - verlangt, so verlangt das Gesetz für einen derartigen Entschädigungsanspruch des Mieters die schriftliche Zustimmung des Vermieters (vgl. Art. 260a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 OR; Roger Weber, in Heinrich Honsell/Nedim Peter
Seite 13 — 18 Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Obligationenrecht I, Basler Kommentar, Art. 1- 529, 4. Auflage, Basel 2007, N 5 zu Art. 260a). Die Beschwerdeführerin führt dies- bezüglich aus, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Anbringung eines Para- bolspiegels erteilt habe. Der Beschwerdegegner hingegen macht in seiner Be- schwerdeantwort geltend, dass es an einer diesbezüglichen Vereinbarung fehle. In den Akten finden sich keine Anhaltspunkte, welche eine solche Abrede bestätigen würden. Insbesondere fehlt es an einer schriftlichen Zustimmung seitens des Vermieters im Sinne von Art. 260a OR. Aufgrund dessen ist auch diese Forderung als nicht genügend substantiiert zu qualifizieren. b./4) Eine weitere Gegenforderung betrifft die Neuverlegung des Teppichs. Un- bestritten ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass der Vermieter seine Zustimmung für diese Neuerungsarbeiten erteilt hat. Allerdings sind sich die Par- teien in Bezug auf die Kostenübernahme nicht einig. Gemäss dem bei den Akten liegenden Kaufvertrag hat die Beschwerdeführerin einen Teppich im Wert von Fr. 259.-- gekauft. Der Beschwerdegegner führte anlässlich der Rechtsöffnungsver- handlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart aus, dass bei Mietantritt unter anderem vereinbart worden sei, dass die Mieterin einen neuen Teppich einlegen könne und der Vermieter die Materialaufwendungen übernehme. Dieser Vereinbarung entsprechend anerkennt der Beschwerdegegner vorliegend Fr. 300.-- der gesamten Forderung für die Neuverlegung des Teppichs; dies ob- wohl lediglich Fr. 259.-- belegt sind. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführe- rin belaufen sich die gesamten Kosten für die Neuverlegung des Teppichs auf Fr. 880.25. Dieser Betrag setzt sich aus den Kosten für den Teppich (Fr. 259.--), Kleinmaterial, Reinigungsmittel, Entsorgung (insgesamt Fr. 85.--) und dem dafür aufgewendeten Arbeitsaufwand (Fr. 536.25) zusammen. Die Beschwerdeführerin verlangt, dass der gesamte Betrag im Umfang von Fr. 880.25 vom Vermieter zu übernehmen sei. Vom Beschwerdegegner werden vorliegend jedoch lediglich die Kosten für die Materialaufwendungen anerkannt; dass der Beschwerdegegner den darüber hinaus gehenden Betrag auch zu bezahlen hätte, wird von der Beschwer- deführerin nicht rechtsgenüglich dargetan. Mithin wäre es an der Beschwerdefüh- rerin gelegen, substantiiert darzulegen, auf welche rechtliche Grundlage - Art. 259 OR oder Art. 259a OR - sie diese Forderung stützt, beziehungsweise hätte sie die Grundlage für die Kostenübernahme durch den Vermieter zumindest glaubhaft aufzeigen müssen. Folglich erweist sich auch diese Gegenforderung als unzurei- chend substantiiert und vermag den Anforderung an die Einrede einer mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages, welche sich gegen das Vorliegen eines provisori- schen Rechtsöffnungstitels richtet, nicht zu genügen.
Seite 14 — 18 b./5) Die Beschwerdeführerin reichte sodann verschiedene Rechnungen zu den Akten. Dabei handelt es sich um Rechnungen betreffend die Reparatur für den Briefkasten im Umfang von Fr. 118.35, Aufräumarbeiten im Zusammenhang mit einem Wasserschaden im Heizungsraum in der Höhe von Fr. 352.25 sowie Repa- raturarbeiten an der Holzschopftüre im Umfang von Fr. 176.90. Sämtliche Rech- nungen wurden von X. persönlich ausgestellt und beinhalten insbesondere den Arbeitsaufwand für die genannten Arbeiten, wobei die Mieterin von einem nicht nachvollziehbaren Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 ausgegangen ist. Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden aus, dass es Sache des Vermieters gewesen wäre, die genannten Arbeiten auszuführen. Da sich dieser geweigert habe, hätte man die Arbeiten sel- ber ausgeführt. Der Beschwerdegegner macht hingegen geltend, dass es sich da- bei um Arbeiten handle, welche gemäss Mietvertrag als kleine Unterhaltsarbeiten zu qualifizieren und damit vom Mieter zu tragen seien. Zudem sei der Stundenan- satz völlig überrissen. Gemäss Art. 259 OR hat der Mieter Mängel, die durch klei- ne, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserun- gen behoben werden können, auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Aufwand für Reinigungen oder Ausbesserungen - worunter auch eine Reparatur oder ein Er- satz fallen kann - muss objektiv betrachtet mit einem kleinen Aufwand verbunden sein (vgl. Weber, a.a.O., N 2 zu Art. 259). Demgegenüber hat der Vermieter gemäss Art. 259a OR einen Mangel zu beheben, wenn dieser vom Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen ist. Die Beantwortung der Frage, ob die von der Mieterin geltend gemachten Kosten zur Behebung der ge- nannten Mängel tatsächlich vom Vermieter zu tragen sind oder es sich der Ansicht des Beschwerdegegners entsprechend um kleine Mängel im Sinne von Art. 259 OR handelt, welche der Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann im vor- liegenden provisorischen Rechtsöffnungsverfahren offen gelassen werden, zumal es sich hierbei um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem über die Höhe und den Bestand einer Forderung nicht entschieden werden kann. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess, mit allen zur Verfügung ste- henden Beweismitteln, zu klären. Im vorliegenden Rechtsöffnungsverfahren bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin substantiiert darzutun vermochte, dass die behaupteten Mängel tatsächlich vom Beschwerdegegner zu verantworten bezie- hungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen waren. Aufgrund der Aktenlage so- wie der Ausführungen der Beschwerdeführerin kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass es sich bei den in Rechnung gestellten Arbeiten um Mängel des Mietobjekts handelt, welche tatsächlich auf Kosten des Vermieters zu beseitigen waren. Dabei ist insbesondere nicht ersichtlich, was die Ursache für die
Seite 15 — 18 jeweiligen Mängel an der Mietsache waren, welche die aufgeführten Arbeiten der Beschwerdeführerin nötig gemacht haben. Mithin lassen diese Einwände nicht den Schluss zu, dass der Vermieter aufgrund dieser Mängel seine eigenen Leistungen nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht hätte und daher zur Übernahme der geltend gemachten Kosten zu verpflichten wäre. Im Übrigen erweist sich der ver- wendete Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 als übertrieben. b./6) Schliesslich macht die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden eine Gegenforderung betreffend diverse Garten- arbeiten in der Höhe von Fr. 412.50 geltend. Der Beschwerdegegner führt in sei- ner Beschwerdeantwort diesbezüglich aus, dass es Sache des Mieters sei, den Garten zu besorgen. Bei der Miete eines Einfamilienhauses gehört der Gartenun- terhalt regelmässig zu den Pflichten des Mieters im Rahmen seiner Zuständigkeit für den kleinen Unterhalt im Sinne von Art. 259 OR. Gemäss dieser Bestimmung muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erfor- derliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Orts- gebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Der Umfang der Unterhaltspflicht des Mie- ters bestimmt sich nach Gesetz, Ortsgebrauch oder Vertrag. Das Gesetz spricht von Mängeln, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Rei- nigungen und Ausbesserungen behoben werden können. Daraus folgt vorab, dass nur kleine Reinigungen und nur kleine Ausbesserungen Gegenstand der Unter- haltspflicht des Mieters sein können. Allgemein werden diese umschrieben mit Arbeiten, die vom Mieter ohne grösseren persönlichen oder finanziellen Aufwand ausgeführt werden können. Die gesetzliche Erwähnung des gewöhnlichen Unter- halts macht klar, dass es sich dabei um Arbeiten handelt, die sich aus dem ge- wöhnlichen, dem vertragsmässigen Gebrauch der Mietsache ergeben (vgl. Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 13 zu Art. 259). Ob der Gartenunterhalt vorliegend zu den Pflichten des Mieters im Sinne von Art. 259 OR oder allenfalls doch zu den Pflichten des Vermieters gemäss Art. 256 OR gehört und gegebenenfalls in welchem Umfang, konnte von der Be- schwerdeführerin nicht rechtsgenüglich dargelegt werden. Die Forderung betref- fend den Gartenunterhalt kann folglich nicht leichthin auf eine mangelhafte Ver- tragserfüllung seitens des Vermieters zurückgeführt werden. Im vorliegenden summarischen Rechtsöffnungsverfahren ist im Übrigen über den materiellrechtli- chen Bestand der Forderung zudem nicht zu befinden, weshalb die Frage, wer für den Gartenunterhalt und in welchem Umfang aufzukommen hat, in einem allfälli- gen ordentlichen Prozess zu klären wäre.
Seite 16 — 18
E. 7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abge- schlossene Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungsweise 28. August 2007 als gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die mangelhaf- te Erfüllung des Vertrages durch den Beschwerdegegner erweisen sich allesamt als ungenügend substantiiert und vermögen den Anforderungen an die Einrede der nicht gehörigen Erbringung der Gegenleistung bei zweiseitigen Verträgen nicht zu genügen. Dabei fehlt es insbesondere an Ausführungen in Bezug auf die Ursa- che und den Umfang der geltend gemachten Mängel, weshalb diese nicht ohne Weiteres dem Beschwerdegegner angelastet werden können beziehungsweise diesem die Kosten für die Behebung der Mängel nicht ohne Weiteres auferlegt werden können. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter bei Mängel während der Mietdauer nach Art. 259a ff. OR vorzugehen hat, was eine rechtzeiti- ge Mängelrüge miteinschliesst. Die Beschwerdeführerin vermochte vorliegende nicht glaubhaft darzulegen, dass sie die Mängelrüge rechtzeitig im Sinne der ge- nannten Bestimmung erhoben hat; eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist darüber hinaus unzulässig. Die Vorinstanz durfte die Einwendungen der Be- schwerdeführerin folglich als ungenügend substantiiert qualifizieren, ohne dabei in Willkür zu verfallen (vgl. Erwägung 1.c). Die Beschwerde erweist sich somit insge- samt als unbegründet und ist abzuweisen. Unter Berücksichtigung der anerkann- ten Reduktion von Fr. 800.-- ist daher für den Betrag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit 8. Oktober 2010 die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
E. 8 An dieser Stelle sei nochmals darauf hinzuweisen, dass es sich beim vor- liegenden Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem lediglich über die Voraussetzungen für eine Vollstreckung auf dem Be- treibungsweg befunden wird und der Rechtsöffnungsrichter über den materiell- rechtlichen Bestand der Forderung nicht zu entscheiden hat. Da die Beschwerde aus den oben ausgeführten Gründen abgewiesen werden muss, kann die Frage, ob der Beschwerdeführerin tatsächlich Mängelrechte aufgrund nachträglicher Mängel am Mietobjekt zustehen oder nicht und ob insbesondere eine Herabset- zung des Mietzinses - und allenfalls in welchem Umfang - gerechtfertigt wäre oder nicht, offen gelassen werden. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess mit allen zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu beantworten. Der Rechtsöffnungsrichter hat im Übrigen - mangels materieller Prüfungsbefugnis - den tatsächlichen allenfalls als Abzug zu berücksichtigenden Betrag auch nicht zu ermitteln (vgl. Stücheli, a.a.O., S. 369).
Seite 17 — 18 9.a) Gemäss Art. 105 Abs. 1 ZPO werden die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Ta- rifen zu. Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Abs. 2). Im Gegensatz zu den Gerichtskosten wird die Parteientschädigung im Allgemeinen nur auf An- trag der betreffenden Partei festgesetzt (Rickli/ Gasser, a.a.O., N 2 zu Art. 105). Die Prozesskosten werden nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens ver- teilt. Wer den Prozess verliert, ist somit zu den Gerichtskosten und zur Bezahlung einer Parteientschädigung zu verurteilen (vgl. Art. 106 ZPO; Rickli/ Gasser, a.a.O., N 1 ff. zu Art. 106). b) Vorliegend wurde die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- der Beschwerdeführerin auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Kon- kurs; GebV SchKG; SR 281.35). Die Beschwerdeführerin hat überdies den Be- schwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen. Den notwendigen Aufwand hat der Beschwerdegegner nicht beziffert. Für die eingereichte Beschwerdeantwort erscheint ein Aufwand von drei Stunden als der Schwierigkeit und Bedeutung der Streitsache angemessen, was bei einem Stundenansatz von Fr. 240.-- zuzüglich 8% Mehrwertsteuer und Spesen ein Betrag in der Höhe von rund Fr. 800.-- ergibt.
Seite 18 — 18 III.
Dispositiv
- Die Beschwerde wird abgewiesen.
- Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- gehen zulasten von X., welche T. für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 800.- (inkl. MwSt.) zu entschädigen hat.
- Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesge- richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechts- frage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fäl- len ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
- Mitteilung an:
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 14. Oktober 2011 Schriftlich mitgeteilt am: KSK 11 70
02. Dezember 2011 Entscheid Schuldbetreibungs- und Konkurskammer Vorsitz Schlenker Redaktion Aktuarin ad hoc Ambühl In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache der X., Schuldnerin, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. LL.M. Andrea Mani, Obere Gasse 24, Postfach 516, 7002 Chur, gegen den Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG des Bezirksgerichtes Landquart vom 08. September 2011, mitgeteilt am 12. September 2011, in Sachen des T., Gläubiger, Gesuchsteller und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechts- anwalt lic. iur. Thomas Hess, Casa Sulegl, 7413 Fürstenaubruck, gegen die Schuldnerin, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, betreffend provisorische Rechtsöffnung, hat sich ergeben:
Seite 2 — 18 I. Sachverhalt A. Am 28. Juli 2007 beziehungsweise am 28. August 2007 schlossen T. als Vermieter und X. als Mieterin einen Mietvertrag für das 5½-Zimmer-Wohnhaus „B.“ in Y. ab. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 1'580.-- zuzüglich Fr. 160.-- Nebenkosten, somit total Fr. 1‘740.--, festgelegt. Mietbeginn war gemäss dem Ver- trag der 1. Oktober 2007. Die Kündigungsfrist wurde auf sechs Monate festgelegt. Im Weiteren vereinbarten die Parteien, dass der Vertrag frühestens auf den 30. September 2010 kündbar sei sowie jeweils Ende März beziehungsweise Ende September. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis per 30. September 2010. B. Mit dem am 7. Februar 2011 ausgestellten Zahlungsbefehl mit der Betrei- bungsnummer 2110388 wurde X. vom Betreibungsamt Fünf Dörfer aufgefordert, die Forderung in der Höhe von Fr. 3‘480.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Septem- ber 2010 beziehungsweise 1. Oktober 2010 zu begleichen. Als Forderungsgrund wurden ausstehende Mietzinse für die 5½ - Zimmer - Wohnung „B.“ in Y. für die Monate August 2010 und September 2010 angegeben. Der Zahlungsbefehl wurde X. am 9. Februar 2011 zugestellt, welche gleichentags Rechtsvorschlag erhob. C. Mit Schreiben vom 15. August 2011 gelangte T. an das Bezirksgericht Lan- dquart und ersuchte um provisorische Rechtsöffnung für den in Betreibung gesetz- ten Betrag. D. X. machte von der Möglichkeit, sich schriftlich vernehmen zu lassen, keinen Gebrauch. An der Rechtsöffnungsverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart vom 8. September 2011 nahmen sowohl Rechtsan- walt lic. iur. Andrea Mani als Vertreter von X. als auch T. teil. Der Rechtsvertreter der Schuldnerin beantragte anlässlich dieser Verhandlung die Abweisung des Ge- suchs unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Gesuchstellers. Zur Begründung brachte er verschiedene Gegenforderungen zur Verrechnung. In die- sem Zusammenhang reichte er eine Zusammenstellung der Gegenforderungen in der Höhe von Fr. 4‘293.85 unter Beilage entsprechender Rechnungen zu den Ak- ten. T. hielt vorerst - unter Hinweis auf den schriftlichen Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungsweise 28. August 2007 - unverändert am Rechtsöffnungsbegeh- ren vom 15. August 2011 fest. In seiner Replik anerkannte er schliesslich eine Re- duktion seines Begehrens um Fr. 800.--. Gemäss seinen Angaben umfasse dieser Betrag die Anerkennung von Fr. 500.-- für die Materialaufwendungen von Malera- rbeiten sowie von Fr. 300.-- für einen neuen Teppich, welchen die Mieterin im Ein- familienhaus neu verlegt habe.
Seite 3 — 18 E. Der Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart erkannte mit Rechtsöffnungsentscheid vom 8. September 2011, mitgeteilt am 12. September 2011, in Sachen des T. gegen X., was folgt: „1. In teilweiser Gutheissung des Rechtsöffnungsgesuches wird der von X. in der Betreibung Nr. 2110388 des Betreibungsamtes Fünf Dörfer erhobene Rechtsvorschlag im nachgenannten Umfang beseitigt und T. provisorische Rechtsöffnung erteilt für Fr. 2‘680.00 nebst 5% Verzugs- zins seit 8. Oktober 2010. 2. Die Spruchgebühr in der Höhe von Fr. 300.00 geht zu ¼ zulasten des Gesuchstellers und zu ¾ zulasten der Gesuchsgegnerin. Die gesamte Spruchgebühr wird beim Gesuchsteller in Rechnung gestellt, unter Er- teilung des Regressrechts für Fr. 225.00. Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen. 3. (Rechtsmittelbelehrung). 4. (Mitteilung).“ Begründet wurde dieser Entscheid im Wesentlichen damit, dass der von den Parteien am 28. Juli 2007 unterzeichnete schriftliche Mietvertrag zur Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die ausstehenden Mietzinse für die Monate August 2010 und September 2010 berechtige. Die Gesuchsgegnerin habe erst- mals anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung eine Gegenforderung geltend gemacht. Eine frühere Geltendmachung sei weder behauptet noch nachgewiesen und vom Gesuchsteller zudem bestritten. Hinzu komme, dass beispielsweise die Rechnung der Firma Z. vom 2. August 2011 datiere, obschon die Ausführungen im Oktober 2009 erfolgt seien. Es fehle zudem an jeglichem Nachweis, wonach die Gesuchsgegnerin die Rechnung in der Höhe von Fr. 1‘414.20 bezahlt habe. Das- selbe gelte auch bezüglich der Rechnung der A. in der Höhe von Fr. 359.40. Was die Rechnung für den Kauf und die Montage des Parabolspiegels in der Höhe von Fr. 880.-- anbelange, so könne diese dem Vermieter nicht überwälzt werden. Diesbezüglich fehle der Nachweis, dass der Parabolspiegel in Absprache mit dem Vermieter angeschafft und montiert worden sei und von diesem nach Beendigung des Mietverhältnisses übernommen werden solle. Was schliesslich die von X. per- sönlich ausgestellten Rechnungen - alle datiert vom 10. April 2011 - angehe, handle es sich dabei offensichtlich um Rechnungen, welche im Nachhinein erstellt worden seien. Eine Geltendmachung dieser Forderungen während des Mietver- hältnisses sei nicht glaubhaft dargetan worden. Hinzu komme, dass es sich bei den geltend gemachten Aufwendungen teilweise auch um Arbeiten handle, welche von der Mieterschaft selber ausgeführt werden müssten. Völlig überrissen sei so- dann der bei diesen Rechnungen veranschlagte Stundenlohn von Fr. 82.50, zumal die geltend gemachten Arbeiten entweder von der Mieterin oder von deren Le-
Seite 4 — 18 benspartner ausgeführt worden seien. Zusammenfassend ergebe sich, dass unter Berücksichtigung der anerkannten Reduktion von Fr. 800.-- für den Betrag von Fr. 2‘680.-- provisorische Rechtsöffnung erteilt werden könne. F. Gegen diesen Entscheid erhob X. am 16. September 2011 Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden und stellte folgende Rechtsbegehren: „1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Erteilung der an- begehrten Rechtsöffnung sei zu verweigern. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehr- wertsteuer.“ Die Beschwerdeführerin bringt insbesondere vor, die Vorinstanz sei zu Un- recht davon ausgegangen, dass die erwähnten Gegenforderungen - soweit diese vom Vermieter nicht anerkannt worden seien - nicht glaubhaft dargetan worden seien. Es treffe vielmehr das Gegenteil zu; der Beschwerdeführerin stünden die geltend gemachten Ersatzansprüche gegen den ehemaligen Vermieter zu. Unzu- treffend sei sodann, dass die Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter allesamt erst anlässlich der mündlichen Rechtsöffnungsverhandlung geltend gemacht wor- den seien. Es sei vielmehr so, dass der Vermieter jeweils mündlich auf diese For- derungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mietobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. G. In der Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2011 beantragte der Rechtsver- treter von T. die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Dabei führte er im We- sentlichen aus, die Mietforderung des Vermieters sei durch den Mietvertrag aus- gewiesen und bewiesen. Auf der anderen Seite seien die Gegenforderungen nicht in dem notwendigen Mass glaubhaft gemacht, schon gar nicht bewiesen worden, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sei. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch- tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein- gegangen. II. Erwägungen 1.a) Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR
Seite 5 — 18 320.100] und Art. 251 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubün- den erhoben werden (Art. 321 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 EGzZ- PO). Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen, wobei der ange- fochtene Entscheid beizulegen ist (Art. 321 ZPO). b) Die Beschwerde vom 16. September 2011 gegen den am 12. September 2011 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid vom 8. September 2011 wurde recht- zeitig bei der zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erho- bene Beschwerde ist folglich einzutreten. c) Mit der Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO eine unrichtige Rechts- anwendung (lit. a) einerseits und eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht werden. Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge- schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent- sprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sach- verhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine qualifizierte fehlerhafte Feststellung des Sachverhaltes erforderlich, wobei „offen- sichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 der Bundes- verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist (vgl. Myriam A. Gehri/ Michael Kramer, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 1. Auflage, Zürich 2010, N 2 zu Art. 320; Freiburghaus/ Afheldt, in: Thomas Sutter- Somm (Hrsg.); Franz Hasenböhler (Hrsg.); Christoph Leuenberger (Hrsg.); Kom- mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. zu Art. 320). Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis ist willkürlich, was „offensichtlich unhalt- bar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Wei- se dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft“ (vgl. BGE 112 Ia 119 E. 4 S. 122 und viele andere). d) Gemäss Art. 7 Abs. 1 EGzZPO beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmit- telinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Es entscheidet gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a EGzZPO in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht überschreitet. Im vorliegenden Fall richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid, mit welchem provisorische Rechtsöffnung über den Be- trag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit dem 8. Oktober 2010 erteilt wor-
Seite 6 — 18 den ist. Über die Beschwerde kann demnach in einzelrichterlicher Kompetenz ent- schieden werden. 2.a) Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel anders als bei der Berufung (vgl. Art. 317 ZPO) ausgeschlossen. Die Beschwerde hat im Gegensatz zur Berufung nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Massgebend ist somit der Prozessstoff, wie er im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheides bestanden hat. Das Novenverbot gilt nicht nur bei Verfahren, welche der Verhand- lungsmaxime unterliegen, sondern auch bei jenen, welche vom Untersuchungs- grundsatz beherrscht sind. Zulässig sind hingegen neue rechtliche Erwägungen (vgl. Baker McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, S. 1191; Gasser/Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, Bern 2010, Art. 326 N 1). b) Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Beschwerdegegner reichten zusammen mit der Beschwerde beziehungsweise mit der Beschwerdeantwort zu- sätzliche Dokumente ein, welche der Vorinstanz nicht vorgelegen haben. Die Be- schwerdeführerin reichte eine Rechnung der C. im Umfang von Fr. 359.40 ein. Der Beschwerdegegner legte mit seiner Beschwerdeantwort eine Verfügung des Kreisamtes Domleschg betreffend Wohnhausabnahme, ein Protokoll der Wohn- hausabnahme sowie ein Zusatz-Protokoll zur Wohnhausabnahme inklusive Foto- blatt ein. Diese Dokumente müssen aufgrund des Gesagten unberücksichtigt blei- ben. 3.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die Fra- ge, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit ande- ren Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Be- stand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24; PKG 1995 Nr. 25). b) Gemäss Art. 82 Abs. 1 und Abs. 2 des Schuldbetreibungs- und Konkursge- setzes (SchKG; SR 821.1) ist der Rechtsvorschlag richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf ei- ner durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht, und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung
Seite 7 — 18 als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Unter- gangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen aber mehr als behaup- ten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln darzutun. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern (Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommen- tar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Art. 1-158 SchKG, 2. Auflage, Basel 2010, N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit seiner Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. c) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher ist auch der vorliegende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkom- men zweiseitiger Verträge provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn sich seine Dar- legungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuld- ners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform er- füllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzli- chen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöff- nungstitels. Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Ge- genleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein
Seite 8 — 18 die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern rich- ten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätz- lich für das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Ver- tragsleistung ordnungsgemäss erbracht hat (D. Staehelin, a.a.O., N. 101 ff. zu Art. 82 SchKG). d) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Neben- kosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinba- rung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöff- nung, Diss. Zürich 2000, S. 362 f.). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie einen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) muss der Mieter indessen sub- stantiiert dartun und auch beziffern, wobei ihm nicht verwehrt ist, den Mietzins bei Mängeln am Mietobjekt zu hinterlegen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG; Stücheli, a.a.O., S. 369). Der Schuldner muss die Einrede der mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005; SKG 08 49 vom 16. De- zember 2008; Staehelin, a.a.O., N 105 zu Art. 82). 4.a) Vorliegend stützt sich der Beschwerdeführer zur Begründung seiner in Be- treibung gesetzten Forderung auf den Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungs- weise 28. August 2007. Dieser schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unter- schriftlich anerkannten, fälligen Mietzins während der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar. Die Beschwerdeführe- rin macht in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 geltend, zwar könne ein Mietvertrag grundsätzlich ein Rechtsöff- nungstitel sein, doch setze dies voraus, dass der Vermieter seine Gegenleistung vertragskonform erfülle, was vorliegend nicht der Fall sei. In ihrer Beschwerde führt X. gegenüber ihrem ehemaligen Vermieter diverse Gegenforderungen auf, welche - gemäss ihren eigenen Aussagen - ihre Grundlage im zwischenzeitlich aufgelösten Mietverhältnis hätten und der Erteilung der Rechtsöffnung entgegen- stehen würden. Die genannten Einwendungen der Beschwerdeführerin fallen
Seite 9 — 18 demnach nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöff- nungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. b) Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abgeschlosse- ne Mietvertrag für den in Betreibung gesetzten Betrag eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG darstellt oder ob die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Mängel an der Mietsache beziehungsweise die Einrede der man- gelhaften Vertragserfüllung durch den Vermieter im Sinne der vorangehenden Er- wägungen substantiiert dargelegt und namentlich glaubhaft beziffert worden sind, was zur Folge hätte, dass es an einem gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG fehlen würde und die provisorische Rechtsöffnung demnach zu verweigern wäre. 5.a) Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter we- der zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mie- ter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Für das Entste- hen der einzelnen Mängelrechte (z.B. Herabsetzungsanspruch) bzw. der Mängel- rechtsbehelfe (z.B. Hinterlegung, Ersatzvornahme) ist regelmässig vorausgesetzt, dass der Vermieter Kenntnis von den (nachträglichen) Mängeln an der Mietsache erlangt. Diese Erklärung hat nach einhelliger Lehrmeinung in der Zeit während des Bestehens der Mängel zu erfolgen und muss spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Hat der Mieter die Herabsetzung während der Dauer des Vertragsverhältnisses verlangt, so kann er die sich daraus erge- benden (Rückforderungs-) Ansprüche auch noch nach Beendigung des Mietver- hältnisses (klageweise) geltend machen - dies freilich unter Vorbehalt der Ver- jährung dieser Ansprüche (vgl. Peter Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivil- recht (Zürcher Kommentar) Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 4. Auflage, Zürich 1994, N 10 zu Art. 259a; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar,
3. Auflage, Zürich 2008, N 7 f. zu Art. 259d). Die Pflicht des Mieters, von ihm nicht zu beseitigende Mängel im Sinne von Art. 259a OR anzeigen zu müssen, ergibt sich aus der in Art. 257g OR statuierten Meldepflicht. Obliegen dem Schuldner, der die Leistung entgegengenommen hat, Prüfungs- und Rügepflichten - wie es
Seite 10 — 18 auch vorliegend der Fall ist -, so genügt gemäss der Praxis das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit der Gegenleistung nicht, sondern der Schuldner muss zudem glaubhaft machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge erhoben hat. Die nicht ord- nungsgemässe Erbringung der Gegenleistung hat nur dann Wirkung auf die aner- kannte Schuld, wenn rechtzeitig Mängelrüge erhoben wurde. Das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit ohne Glaubhaftmachung der rechtzeitigen Mängelrüge ist somit eine offensichtlich haltlose Behauptung (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N 104 zu Art. 82; Myriam A. Gehri/ Susanne B. Pfister/ Karl Spühler, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht I, 3. Auflage, Zürich 2004, S. 94). In einem ersten Schritt gilt es demnach nachfolgend zu prüfen, ob die Mieterin glaubhaft darzulegen vermochte, dass sie den Vermieter rechtzeitig im Sinne der vorangehenden Erwägungen über die Mängel an der Mietsache in Kenntnis gesetzt hat. b) Die Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Zeitpunkt, wann sie den Vermieter über die entsprechenden Mängel in Kenntnis gesetzt haben will, gel- tend, dass dieser jeweils mündlich auf die genannten Forderungen angesprochen worden sei, sich dann aber geweigert habe, die für die Mängelbeseitigung am Mie- tobjekt erforderlichen Arbeiten zu bezahlen. Der Beschwerdegegner hingegen führt aus, dass er erstmals anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart von den genannten Gegenforderungen Kenntnis erlangt habe. Mangels weiterer Anhaltspunkte in den Akten beziehungs- weise zusätzlichen Ausführungen seitens der Beschwerdeführerin ist davon aus- zugehen, dass der Beschwerdegegner von den angeblichen Mängeln an der Miet- sache während der Dauer des Mietverhältnisses beziehungsweise vor der Been- digung des Mietverhältnisses tatsächlich noch keine Kenntnisse hatte. Zumindest gelingt es der Beschwerdeführerin vorliegend nicht, die Rechtzeitigkeit der Män- gelrüge glaubhaft darzulegen. Sämtliche von der Beschwerdeführerin eingereich- ten und persönlich ausgestellten Rechnungen (Rechnungsdatum jeweils 10. April
2011) sowie die Rechnung der Z. (Rechnungsdatum 2. August 2011) als auch die Anmeldung der Zivilklage der A. (7. Januar 2011) enthalten zudem als Datum ei- nen Zeitpunkt, welcher im Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. September 2010 liegt. Vermochte die Beschwerdeführerin nicht glaubhaft darzulegen, dass sie bereits vor Beendigung Mietverhältnisses und damit rechtzei- tig Mängelrüge erhoben hat, ist die Einrede der Beschwerdeführerin in Bezug auf die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung durch den Vermieter bereits aus diesem Grund als haltlos zu qualifizieren; mithin vermögen die Einwendungen die Schuldanerkennung nicht zu entkräften. Die Beschwerde ist somit bereits aus die- sem Grund abzuweisen.
Seite 11 — 18 Der Vollständigkeit halber wird nachfolgend auf die von der Beschwerdefüh- rerin geltend gemachten Mängel beziehungsweise Gegenforderungen dennoch jeweils detailliert näher eingegangen. 6.a) X. bringt in ihrer Beschwerde verschiedene Einwände vor, welche gemäss ihren Ausführungen allesamt eine mangelhafte Erfüllung des Mietvertrages durch den Vermieter betreffen sollen. Sie macht somit Einwendungen geltend, die sich gegen das Vorliegen einer Schuldanerkennung richten. Wie bereits dargelegt, hat die Mieterin den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substan- tiieren und namentlich glaubhaft zu beziffern. Die Einrede der mangelhaften Erfül- lung des Vertrages muss die Schuldnerin zwar nicht beweisen, jedoch substanti- iert darlegen, wobei in der Praxis der Unterschied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG sowie die entsprechenden Ausführungen unter Erwägung 3.d). Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die Einwände der Beschwerde- führerin diesen Anforderungen zu genügen vermögen. b./1) Bei den Akten findet sich eine Rechnung der Firma Z.. Adressatin der Rechnung ist X.. Die Rechnung betrifft innere Malerarbeiten am Mietobjekt B. 21 in Y. in der Höhe von Fr. 1‘414.20, welche gemäss der Rechnungsstellung im Ok- tober 2009 ausgeführt worden sind. Als Rechnungsdatum wird der 2. August 2011 genannt. In seiner Replik vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Lan- dquart anerkannte der Beschwerdegegner einen Teilbetrag dieser Rechnung im Umfang von Fr. 500.--. In seiner Beschwerdeantwort an das Kantonsgericht von Graubünden vom 3. Oktober 2011 führt er im Weiteren aus, dass diese Rechnung wohl nachträglich eigens zum Zwecke des Beweises im vorliegenden Verfahren erstellt worden sei. Der Vermieter habe den Arbeiten zwar zugestimmt, jedoch ohne Absprache der Kostenübernahme. Vorliegend vermag die Beschwerdeführe- rin diese Gegenforderung - bis auf den anerkannten Betrag - nicht genügend zu substantiieren. Insbesondere fehlt es an Ausführungen in Bezug auf den Grund beziehungsweise die Ursache, welche diese Malerarbeiten nötig gemacht haben. Namentlich ist nicht ersichtlich, ob die Malerarbeiten aufgrund eines Mangels des Mietobjekts im Sinne von Art. 259a OR nötig geworden sind, mithin einen Mangel betreffen, für welchen der Vermieter einzustehen hat und daher einen allfälligen Herabsetzungsanspruch rechtfertigen könnten oder allenfalls doch im Sinne von Art. 259 OR von der Mieterin zu beseitigen gewesen wäre. Schliesslich fehlt es am Nachweis, dass diese Rechnung der Firma Z. von X. auch tatsächlich bezahlt worden ist. Folglich ist festzuhalten, dass die geltend gemachte Gegenforderung bezüglich der Malerarbeiten in der Höhe von Fr. 1‘414.20 - abzüglich des vom Be-
Seite 12 — 18 schwerdegegner anerkannten Betrages in der Höhe von Fr. 500.-- - nicht genü- gend substantiiert dargetan worden ist und damit den Anforderungen an die Ein- rede der Mangelhaftigkeit der Gegenleistung bei synallagmatischen Verträgen nicht zu genügen vermag. b./2) Die Beschwerdeführerin legte im Weiteren ein Schreiben der Firma A. mit dem Titel „Zivilklage“ ein. Gemäss diesem Schreiben forderte diese von X. einen Betrag in der Höhe von Fr. 359.40. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Be- schwerde an das Kantonsgericht von Graubünden vom 16. September 2011 aus, dass sie diese Rechnung nur bezahlt habe, damit keine zusätzlichen Gerichtskos- ten entstehen würden. Die Arbeiten hätten die Heizungsanlage betroffen, für des- sen mangelfreies Funktionieren der Vermieter verantwortlich sei. Der Beschwer- degegner macht in seiner Beschwerdeantwort demgegenüber geltend, dass ihm nicht bekannt sei, was der Hintergrund dieser Rechnung sei und welche Arbeiten ausgeführt worden seien. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin kann vorlie- gend tatsächlich nicht entnommen werden, was der Grund für die in Rechnung gestellten Arbeiten war beziehungsweise ob ein Mangel vorgelegen hat, welcher vom Vermieter zu verantworten beziehungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin vermag folglich auch diesen Betrag nicht substantiiert darzulegen. Insbesondere hätte die Beschwerdeführerin den Einwand des Mangels an der Heizungsanlage vor dem Rechtsöffnungsrichter zumindest insofern darlegen müssen (eventuell auch mit entsprechenden Beweisen). Soweit X. auf die Rechnung der C. verweist, muss diese aufgrund des im Beschwerdever- fahren herrschenden Novenverbots (vgl. Erwägung 2.a des vorliegenden Ent- scheides) unberücksichtigt bleiben, da diese erst im Beschwerdeverfahren vor dem Kantonsgericht von Graubünden eingereicht worden ist, mithin der Vorinstanz noch nicht vorgelegen hat. Zusammenfassend erweist sich auch diese Gegenfor- derung in Bezug auf die Arbeiten an der Heizungsanlage als ungenügend sub- stantiiert und vermag den Anforderungen an die Einrede der mangelhaften Erfül- lung der Gegenleistung nicht zu genügen. b./3) Selbiges gilt für die Kosten für die Arbeiten in Bezug auf das Anbringen des Parabolspiegels. Gemäss Art. 260a OR kann der Mieter Änderungen und Erneue- rungen an der Mietsache vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Soweit die Mieterin eine Mehrwertentschädigung für die vorgenommenen Er- neuerungen oder Änderungen - vorliegend das Anbringen des Parabolspiegels - verlangt, so verlangt das Gesetz für einen derartigen Entschädigungsanspruch des Mieters die schriftliche Zustimmung des Vermieters (vgl. Art. 260a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 OR; Roger Weber, in Heinrich Honsell/Nedim Peter
Seite 13 — 18 Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Obligationenrecht I, Basler Kommentar, Art. 1- 529, 4. Auflage, Basel 2007, N 5 zu Art. 260a). Die Beschwerdeführerin führt dies- bezüglich aus, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Anbringung eines Para- bolspiegels erteilt habe. Der Beschwerdegegner hingegen macht in seiner Be- schwerdeantwort geltend, dass es an einer diesbezüglichen Vereinbarung fehle. In den Akten finden sich keine Anhaltspunkte, welche eine solche Abrede bestätigen würden. Insbesondere fehlt es an einer schriftlichen Zustimmung seitens des Vermieters im Sinne von Art. 260a OR. Aufgrund dessen ist auch diese Forderung als nicht genügend substantiiert zu qualifizieren. b./4) Eine weitere Gegenforderung betrifft die Neuverlegung des Teppichs. Un- bestritten ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass der Vermieter seine Zustimmung für diese Neuerungsarbeiten erteilt hat. Allerdings sind sich die Par- teien in Bezug auf die Kostenübernahme nicht einig. Gemäss dem bei den Akten liegenden Kaufvertrag hat die Beschwerdeführerin einen Teppich im Wert von Fr. 259.-- gekauft. Der Beschwerdegegner führte anlässlich der Rechtsöffnungsver- handlung vor dem Einzelrichter SchKG des Bezirksgerichtes Landquart aus, dass bei Mietantritt unter anderem vereinbart worden sei, dass die Mieterin einen neuen Teppich einlegen könne und der Vermieter die Materialaufwendungen übernehme. Dieser Vereinbarung entsprechend anerkennt der Beschwerdegegner vorliegend Fr. 300.-- der gesamten Forderung für die Neuverlegung des Teppichs; dies ob- wohl lediglich Fr. 259.-- belegt sind. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführe- rin belaufen sich die gesamten Kosten für die Neuverlegung des Teppichs auf Fr. 880.25. Dieser Betrag setzt sich aus den Kosten für den Teppich (Fr. 259.--), Kleinmaterial, Reinigungsmittel, Entsorgung (insgesamt Fr. 85.--) und dem dafür aufgewendeten Arbeitsaufwand (Fr. 536.25) zusammen. Die Beschwerdeführerin verlangt, dass der gesamte Betrag im Umfang von Fr. 880.25 vom Vermieter zu übernehmen sei. Vom Beschwerdegegner werden vorliegend jedoch lediglich die Kosten für die Materialaufwendungen anerkannt; dass der Beschwerdegegner den darüber hinaus gehenden Betrag auch zu bezahlen hätte, wird von der Beschwer- deführerin nicht rechtsgenüglich dargetan. Mithin wäre es an der Beschwerdefüh- rerin gelegen, substantiiert darzulegen, auf welche rechtliche Grundlage - Art. 259 OR oder Art. 259a OR - sie diese Forderung stützt, beziehungsweise hätte sie die Grundlage für die Kostenübernahme durch den Vermieter zumindest glaubhaft aufzeigen müssen. Folglich erweist sich auch diese Gegenforderung als unzurei- chend substantiiert und vermag den Anforderung an die Einrede einer mangelhaf- ten Erfüllung des Vertrages, welche sich gegen das Vorliegen eines provisori- schen Rechtsöffnungstitels richtet, nicht zu genügen.
Seite 14 — 18 b./5) Die Beschwerdeführerin reichte sodann verschiedene Rechnungen zu den Akten. Dabei handelt es sich um Rechnungen betreffend die Reparatur für den Briefkasten im Umfang von Fr. 118.35, Aufräumarbeiten im Zusammenhang mit einem Wasserschaden im Heizungsraum in der Höhe von Fr. 352.25 sowie Repa- raturarbeiten an der Holzschopftüre im Umfang von Fr. 176.90. Sämtliche Rech- nungen wurden von X. persönlich ausgestellt und beinhalten insbesondere den Arbeitsaufwand für die genannten Arbeiten, wobei die Mieterin von einem nicht nachvollziehbaren Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 ausgegangen ist. Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden aus, dass es Sache des Vermieters gewesen wäre, die genannten Arbeiten auszuführen. Da sich dieser geweigert habe, hätte man die Arbeiten sel- ber ausgeführt. Der Beschwerdegegner macht hingegen geltend, dass es sich da- bei um Arbeiten handle, welche gemäss Mietvertrag als kleine Unterhaltsarbeiten zu qualifizieren und damit vom Mieter zu tragen seien. Zudem sei der Stundenan- satz völlig überrissen. Gemäss Art. 259 OR hat der Mieter Mängel, die durch klei- ne, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserun- gen behoben werden können, auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Aufwand für Reinigungen oder Ausbesserungen - worunter auch eine Reparatur oder ein Er- satz fallen kann - muss objektiv betrachtet mit einem kleinen Aufwand verbunden sein (vgl. Weber, a.a.O., N 2 zu Art. 259). Demgegenüber hat der Vermieter gemäss Art. 259a OR einen Mangel zu beheben, wenn dieser vom Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen ist. Die Beantwortung der Frage, ob die von der Mieterin geltend gemachten Kosten zur Behebung der ge- nannten Mängel tatsächlich vom Vermieter zu tragen sind oder es sich der Ansicht des Beschwerdegegners entsprechend um kleine Mängel im Sinne von Art. 259 OR handelt, welche der Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann im vor- liegenden provisorischen Rechtsöffnungsverfahren offen gelassen werden, zumal es sich hierbei um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem über die Höhe und den Bestand einer Forderung nicht entschieden werden kann. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess, mit allen zur Verfügung ste- henden Beweismitteln, zu klären. Im vorliegenden Rechtsöffnungsverfahren bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin substantiiert darzutun vermochte, dass die behaupteten Mängel tatsächlich vom Beschwerdegegner zu verantworten bezie- hungsweise auf dessen Kosten zu beseitigen waren. Aufgrund der Aktenlage so- wie der Ausführungen der Beschwerdeführerin kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass es sich bei den in Rechnung gestellten Arbeiten um Mängel des Mietobjekts handelt, welche tatsächlich auf Kosten des Vermieters zu beseitigen waren. Dabei ist insbesondere nicht ersichtlich, was die Ursache für die
Seite 15 — 18 jeweiligen Mängel an der Mietsache waren, welche die aufgeführten Arbeiten der Beschwerdeführerin nötig gemacht haben. Mithin lassen diese Einwände nicht den Schluss zu, dass der Vermieter aufgrund dieser Mängel seine eigenen Leistungen nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht hätte und daher zur Übernahme der geltend gemachten Kosten zu verpflichten wäre. Im Übrigen erweist sich der ver- wendete Stundenansatz in der Höhe von Fr. 82.50 als übertrieben. b./6) Schliesslich macht die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden eine Gegenforderung betreffend diverse Garten- arbeiten in der Höhe von Fr. 412.50 geltend. Der Beschwerdegegner führt in sei- ner Beschwerdeantwort diesbezüglich aus, dass es Sache des Mieters sei, den Garten zu besorgen. Bei der Miete eines Einfamilienhauses gehört der Gartenun- terhalt regelmässig zu den Pflichten des Mieters im Rahmen seiner Zuständigkeit für den kleinen Unterhalt im Sinne von Art. 259 OR. Gemäss dieser Bestimmung muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erfor- derliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Orts- gebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Der Umfang der Unterhaltspflicht des Mie- ters bestimmt sich nach Gesetz, Ortsgebrauch oder Vertrag. Das Gesetz spricht von Mängeln, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Rei- nigungen und Ausbesserungen behoben werden können. Daraus folgt vorab, dass nur kleine Reinigungen und nur kleine Ausbesserungen Gegenstand der Unter- haltspflicht des Mieters sein können. Allgemein werden diese umschrieben mit Arbeiten, die vom Mieter ohne grösseren persönlichen oder finanziellen Aufwand ausgeführt werden können. Die gesetzliche Erwähnung des gewöhnlichen Unter- halts macht klar, dass es sich dabei um Arbeiten handelt, die sich aus dem ge- wöhnlichen, dem vertragsmässigen Gebrauch der Mietsache ergeben (vgl. Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 13 zu Art. 259). Ob der Gartenunterhalt vorliegend zu den Pflichten des Mieters im Sinne von Art. 259 OR oder allenfalls doch zu den Pflichten des Vermieters gemäss Art. 256 OR gehört und gegebenenfalls in welchem Umfang, konnte von der Be- schwerdeführerin nicht rechtsgenüglich dargelegt werden. Die Forderung betref- fend den Gartenunterhalt kann folglich nicht leichthin auf eine mangelhafte Ver- tragserfüllung seitens des Vermieters zurückgeführt werden. Im vorliegenden summarischen Rechtsöffnungsverfahren ist im Übrigen über den materiellrechtli- chen Bestand der Forderung zudem nicht zu befinden, weshalb die Frage, wer für den Gartenunterhalt und in welchem Umfang aufzukommen hat, in einem allfälli- gen ordentlichen Prozess zu klären wäre.
Seite 16 — 18 7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abge- schlossene Mietvertrag vom 28. Juli 2007 beziehungsweise 28. August 2007 als gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die mangelhaf- te Erfüllung des Vertrages durch den Beschwerdegegner erweisen sich allesamt als ungenügend substantiiert und vermögen den Anforderungen an die Einrede der nicht gehörigen Erbringung der Gegenleistung bei zweiseitigen Verträgen nicht zu genügen. Dabei fehlt es insbesondere an Ausführungen in Bezug auf die Ursa- che und den Umfang der geltend gemachten Mängel, weshalb diese nicht ohne Weiteres dem Beschwerdegegner angelastet werden können beziehungsweise diesem die Kosten für die Behebung der Mängel nicht ohne Weiteres auferlegt werden können. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter bei Mängel während der Mietdauer nach Art. 259a ff. OR vorzugehen hat, was eine rechtzeiti- ge Mängelrüge miteinschliesst. Die Beschwerdeführerin vermochte vorliegende nicht glaubhaft darzulegen, dass sie die Mängelrüge rechtzeitig im Sinne der ge- nannten Bestimmung erhoben hat; eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist darüber hinaus unzulässig. Die Vorinstanz durfte die Einwendungen der Be- schwerdeführerin folglich als ungenügend substantiiert qualifizieren, ohne dabei in Willkür zu verfallen (vgl. Erwägung 1.c). Die Beschwerde erweist sich somit insge- samt als unbegründet und ist abzuweisen. Unter Berücksichtigung der anerkann- ten Reduktion von Fr. 800.-- ist daher für den Betrag von Fr. 2‘680.-- nebst 5% Verzugszins seit 8. Oktober 2010 die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. 8. An dieser Stelle sei nochmals darauf hinzuweisen, dass es sich beim vor- liegenden Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt, in welchem lediglich über die Voraussetzungen für eine Vollstreckung auf dem Be- treibungsweg befunden wird und der Rechtsöffnungsrichter über den materiell- rechtlichen Bestand der Forderung nicht zu entscheiden hat. Da die Beschwerde aus den oben ausgeführten Gründen abgewiesen werden muss, kann die Frage, ob der Beschwerdeführerin tatsächlich Mängelrechte aufgrund nachträglicher Mängel am Mietobjekt zustehen oder nicht und ob insbesondere eine Herabset- zung des Mietzinses - und allenfalls in welchem Umfang - gerechtfertigt wäre oder nicht, offen gelassen werden. Diese Frage wäre in einem allfälligen ordentlichen Prozess mit allen zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu beantworten. Der Rechtsöffnungsrichter hat im Übrigen - mangels materieller Prüfungsbefugnis - den tatsächlichen allenfalls als Abzug zu berücksichtigenden Betrag auch nicht zu ermitteln (vgl. Stücheli, a.a.O., S. 369).
Seite 17 — 18 9.a) Gemäss Art. 105 Abs. 1 ZPO werden die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Ta- rifen zu. Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Abs. 2). Im Gegensatz zu den Gerichtskosten wird die Parteientschädigung im Allgemeinen nur auf An- trag der betreffenden Partei festgesetzt (Rickli/ Gasser, a.a.O., N 2 zu Art. 105). Die Prozesskosten werden nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens ver- teilt. Wer den Prozess verliert, ist somit zu den Gerichtskosten und zur Bezahlung einer Parteientschädigung zu verurteilen (vgl. Art. 106 ZPO; Rickli/ Gasser, a.a.O., N 1 ff. zu Art. 106). b) Vorliegend wurde die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- der Beschwerdeführerin auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Kon- kurs; GebV SchKG; SR 281.35). Die Beschwerdeführerin hat überdies den Be- schwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen. Den notwendigen Aufwand hat der Beschwerdegegner nicht beziffert. Für die eingereichte Beschwerdeantwort erscheint ein Aufwand von drei Stunden als der Schwierigkeit und Bedeutung der Streitsache angemessen, was bei einem Stundenansatz von Fr. 240.-- zuzüglich 8% Mehrwertsteuer und Spesen ein Betrag in der Höhe von rund Fr. 800.-- ergibt.
Seite 18 — 18 III. Demnach wird erkannt 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- gehen zulasten von X., welche T. für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 800.- (inkl. MwSt.) zu entschädigen hat. 3. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesge- richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechts- frage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fäl- len ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 4. Mitteilung an: